Was bedeutet anfängliche Tilgung?

Anfängliche Tilgung – was verbirgt sich hinter diesem Begriff?

Sie interessieren sich für eine Baufinanzierung und haben sich bereits nach attraktiven Angeboten umgeschaut? Bei näherer Beschäftigung mit dem Thema und Abschluss eines Baukredits werden Sie immer auch nach der gewünschten anfänglichen Tilgung gefragt. Doch was verbirgt sich hinter diesem Begriff und in welchem Zusammenhang steht die anfängliche Tilgung mit den anderen wichtigen Größen wie der Rückzahlungsrate, den Zinskosten und der Laufzeit einer Baufinanzierung? In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, was die anfängliche Tilgung ist und wie Sie diese besonders geschickt wählen können.

Folgende Themengebiete zur anfänglichen Tilgung finden Sie auf dieser Seite:

Wie werden Baufinanzierungen getilgt?

Der Begriff anfängliche Tilgung impliziert ja bereits, dass die Tilgung insgesamt eine veränderliche Größe ist. Dies steht auf den ersten Blick im Widerspruch zur Konstruktion des Annuitätendarlehens, welches als Standardform einer Baufinanzierung gilt. Schließlich weist es als Vorteil ein großes Maß an Planbarkeit durch eine konstante monatliche Rate für die gesamte Laufzeit auf. Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen:

BeschreibungWert
Darlehenssumme180.000,00 Euro
Anfängliche Tilgung3%
Gebundener Sollzins1,40%
Effektiver Jahreszins1,41%
Laufzeit10 Jahre
Rückzahlungsrate660,00 Euro
Restschuld122.073,00 Euro
Zinskosten (gesamt)21.273,00 Euro

Bei der konstanten Rückzahlungsrate von 660 Euro ist jedoch zu berücksichtigen, dass diese nicht nur zur Rückzahlung der Restschuld, also Tilgung, genutzt wird. Neben einem Tilgungsanteil ist nämlich auch ein Zinsanteil enthalten. Dieser sinkt jedoch jeden Monat, da Sie als Kreditnehmer nur auf die jeweilige Restschuld Zinsen zahlen müssen. Der Tilgungsplan des ersten Jahres zeigt dies genauer:

MonatSchuldenstand
Vormonat
Ratenzahlung
am Monatsende
davon Zinsen/
Gebühren
davon TilgungSchuldenstand
am Monatsende
1180.000,00 Euro660,00 Euro210,00 Euro450,00 Euro179.550,00 Euro
2179.550,00 Euro660,00 Euro209,48 Euro450,53 Euro179.099,48 Euro
3179.099,48 Euro660,00 Euro208,95 Euro451,05 Euro178.648,42 Euro
4178.648,42 Euro660,00 Euro208,42 Euro451,58 Euro178.196,85 Euro
5178.196,85 Euro660,00 Euro207,90 Euro452,10 Euro177.744,74 Euro
6177.744,74 Euro660,00 Euro207,37 Euro452,63 Euro177.292,11 Euro
7177.292,11 Euro660,00 Euro206,84 Euro453,16 Euro176.838,95 Euro
8176.838,95 Euro660,00 Euro206,31 Euro453,69 Euro176.385,27 Euro
9176.385,27 Euro660,00 Euro205,78 Euro454,22 Euro175.931,05 Euro
10175.931,05 Euro660,00 Euro205,25 Euro454,75 Euro175.476,30 Euro
11175.476,30 Euro660,00 Euro204,72 Euro455,28 Euro175.021,02 Euro
12175.021,02 Euro660,00 Euro204,19 Euro455,81 Euro174.565,21 Euro
Gesamt –7.920,00 Euro2.485,21 Euro5.434,79 Euro –

Der Anteil der Zinsen an der Rückzahlungsrate nimmt kontinuierlich ab, so dass in Monat 12 bereits 5,81 Euro mehr getilgt werden als im ersten Monat.

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Was beschreibt die anfängliche Tilgung genau?

Der Begriff „anfängliche Tilgung“ dient in der Praxis der Baufinanzierung zur Festlegung des Tilgungsniveaus. Wenn Sie einen Immobilienkredit über eine bestimmte Summe aufnehmen, können Sie diesen je nach Höhe Ihrer Tilgung schneller oder langsamer abbezahlen. Die anfängliche Tilgung ist demnach eine von Ihnen als Kreditnehmer gewählte Größe, die zudem den Prozentsatz der Kreditsumme ausdrückt, den Sie im ersten Jahr tilgen möchten. Im obigen Beispiel zeigt eine Probe, dass die erste Tilgungsrate passend gewählt wurde, um nach 12 Monaten genau 3% der Kreditsumme zu tilgen:

BeschreibungWert
Kreditsumme180.000,00 Euro
Tilgung 1. Monat450,00 Euro
Rechnerische Tilgung nach 12 Monaten5.400,00 Euro
Anteil an der Kreditsumme3,00%
Tatsächlich getilgte Kreditsumme5.434,79,00 Euro
Anteil an der Kreditsumme3,02%

Die tatsächlich getilgte Kreditsumme ergibt sich aus dem oben genannten Effekt der Verschiebung von Zins- und Tilgungsanteil innerhalb der Kreditsumme.

Wie wirkt sich die anfängliche Tilgung auf eine Baufinanzierung aus?

Die Auswirkungen der gewählten anfänglichen Tilgung auf eine Baufinanzierung sind sehr stark. Dabei existieren folgende Zusammenhänge:

1. Starker Einfluss auf die Höhe der Rückzahlungsrate

Je höher Sie die anfängliche Tilgung für Ihre Baufinanzierung ansetzen, desto höher fällt die Rückzahlungsrate aus. Die Tilgung addiert sich zu den Zinsen und ergibt die Rückzahlungsrate. Wird nun einer der Bestandteile (Tilgung) erhöht, erhöht sich auch die zu zahlende Rate insgesamt. Das Beispiel mit den obigen Konditionen und einer Kreditsumme von 180.000 Euro soll dies verdeutlichen:

Anfängliche TilgungRückzahlungsrate
1%360,00 Euro pro Monat
2%510,00 Euro pro Monat
3%660,00 Euro pro Monat
4%810,00 Euro pro Monat
5%960,00 Euro pro Monat

2. Je höher die anfängliche Tilgung, desto kürzer die Laufzeit

Auch der zweite Effekt der anfänglichen Tilgung ist sehr einleuchtend, denn eine höhere Rückzahlung verkürzt selbstverständlich die Laufzeit. Somit können Sie durch eine höhere anfängliche Tilgung schneller Schuldenfreiheit erlangen, wie das folgende auf Beispiel auf Basis der obigen Zahlen zeigt:

Anfängliche TilgungRückzahlungsrateJahre bis zur
Schuldenfreiheit
1%360,00 Euro pro Monat62,57 Jahre
2%510,00 Euro pro Monat37,92 Jahre
3%660,00 Euro pro Monat27,37 Jahre
4%810,00 Euro pro Monat21,45 Jahre
5%960,00 Euro pro Monat17,64 Jahre

3. Je höher die anfängliche Tilgung, desto geringer die Zinskosten

Der wichtigste Zusammenhang besteht jedoch zwischen der anfänglichen Tilgung und den Zinskosten. Die Zinsen werden jährlich berechnet, so dass eine längere Laufzeit auch höhere Zinskosten mit sich bringt. Da sich durch die anfängliche Tilgung auch die Laufzeit beeinflussen lässt, gilt dies indirekt ebenfalls für die Zinskosten. Dies zeigen die Zahlen aus dem obigen Beispiel:

Anfängliche TilgungRückzahlungsrateZinskosten bis zur
Schuldenfreiheit
1%360,00 Euro pro Monat90.302,00 Euro
2%510,00 Euro pro Monat52.095,00 Euro
3%660,00 Euro pro Monat36.790,00 Euro
4%810,00 Euro pro Monat28.479,00 Euro
5%960,00 Euro pro Monat23.249,00 Euro

Allein die Erhöhung der anfänglichen Tilgung von einem Prozent auf zwei Prozent sorgt in diesem Beispiel für eine Ersparnis von ca. 38.000 Euro. Dies zeigt sehr deutlich, dass eine hohe anfängliche Tilgung durchaus ein deutliches Sparpotenzial mit sich bringt.

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Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung gewählt werden?

Die Frage nach der richtigen Wahl der anfänglichen Tilgung ist zentral für Ihre Baufinanzierung. Eine hohe Tilgung kombiniert dabei gleich Vorteile miteinander:

  • Schnellere Schuldenfreiheit
  • Deutlich geringere Zinskosten
  • Geringere Restschuld nach Ende der Zinsbindung

Bei der Wahl der richtigen Tilgung ist es ratsam, dem Motto „So hoch wie möglich und so niedrig wie nötig“ zu folgen. Dabei sollten Sie jedoch nicht um jeden Preis bis ans Kalkulationslimit gehen, um die anfängliche Tilgung leicht zu erhöhen. Eine zu hohe Rückzahlungsrate bringt Sie unter Umständen in finanzielle Schwierigkeiten und sorgt am Ende dafür, dass Sie Ihre Immobilie verlieren könnten. Aus diesem Grund sind vor allem diese Verhaltensweisen sehr sinnvoll:

1. Zinsersparnisse in höhere Tilgung investieren

Sollten Sie durch einen Anbietervergleich am Ende eine besonders günstige Baufinanzierung erhalten, können Sie gleich doppelt sparen. Zum einen zahlen Sie grundsätzlich weniger Zinsen und zum anderen können bei gleich hoher Monatsrate wesentlich mehr tilgen sowie von Beginn an Zinskosten sparen:

Darlehen ADarlehen B
Kreditsumme180.000,00 Euro180.000 Euro
Gebundener Sollzins2,40% p.a.1,40% p.a.
Anfängliche Tilgung3,00%4,00%
Rate810,00 Euro810,00 Euro
Laufzeit10 Jahre10 Jahre
Restschuld nach 10 Jahren119.037,00 Euro102.764,00 Euro
Zinskosten gesamt36.237,00 Euro19.964 ,00Euro
Zinsersparnis16.273,00 Euro

2. Bei der Kalkulation stets eine Notreserve einplanen

Wenn Sie Ihre maximal verfügbare Rückzahlungsrate berechnen, sollten Sie dabei nicht nur die regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben einander gegenüberstellen. Ein gewisser zusätzlicher Spielraum von 100-200 Euro pro Monat hilft Ihnen dabei, auch in finanziell schwierigen Zeiten Ihre Kreditverpflichtungen jederzeit zu erfüllen. Solange Sie diesen Spielraum nicht nutzen müssen, können Sie ihn eventuell anlegen und am Ende des Jahres als Sondertilgung nutzen.

Fazit
Durch die spezielle Konstruktion eines Annuitätendarlehens ergibt sich bei der großen Mehrheit der Baufinanzierungen die Frage nach der anfänglichen Tilgung. Diese können Sie als Kreditnehmer im Rahmen Ihrer Möglichkeiten selbst festlegen. Sie beschreibt den Prozentsatz der Kreditsumme, den Sie im ersten Jahr tilgen möchten. Nach der ersten Rate erhöht sich der Tilgungsanteil innerhalb der konstanten Rückzahlungsrate regelmäßig, während der Zinsanteil sinkt. Bei der Wahl der anfänglichen Tilgung sollten Sie die anfängliche Tilgung aus Kostengründen zwar möglichst hoch ansetzen, aber dabei trotzdem stets die eigenen finanziellen Möglichkeiten im Blick behalten.

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