Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ein besonderer Weg!

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

In der Bankenwelt gilt für den Erwerb oder den Bau einer Immobilie die goldene Regel, dass mindestens 20-30% der gesamten Kosten durch Eigenkapital abgedeckt werden müssen. Wenn Sie also noch keine Rücklagen gebildet haben, blitzen Sie mit Ihrer Anfrage für eine Baufinanzierung bei vielen Banken ab. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen bietet jedoch zumindest ein Teil der Kreditgeber auch Finanzierungen an, für die so gut wie kein Eigenkapital vorhanden sein muss. Doch was verbirgt sich hinter einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital? Welche Voraussetzungen müssen Kreditnehmer erfüllen und für wen eignet sich diese Art von Baudarlehen? Diese Fragen klärt unser Ratgeber, mit dem Sie sich ein genaues Bild von den Vor- und Nachteilen einer solchen Finanzierung machen können.

Folgende Themengebiete zur Baufinanzierung finden Sie auf dieser Seite:

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – was bedeutet das genau?

Im Grunde ist der Begriff selbsterklärend, denn bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital finanziert die Bank Ihnen den kompletten Kaufpreis für die Immobilie. Sie müssen also zunächst keine Ersparnisse in den Kauf investieren. Auch wenn die Konstruktion dieser Finanzierungsform zunächst einfach klingt, bleiben oft zahlreiche Fragen offen. Diese werden nun genauer beantwortet.

Welche Arten von Baudarlehen ohne Eigenkapital gibt es?

Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind vor allem durch die Arten von Kosten zu unterscheiden, die die Bank übernimmt:

 100% Finanzierung  110% Finanzierung
Voller Kaufpreis der Immobilie Voller Kaufpreis der Immobilie
Notarkosten
Grunderwerbsteuer
Grundbuchgebühren
Maklergebühren

Die 110%-Finanzierung wird dabei auch als Vollfinanzierung bezeichnet, weil tatsächlich kein Eigenkapital verwendet werden muss. Bei der 100%-Finanzierung tragen sie als Kreditnehmer zumindest die Kreditnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren). Da Banken jedoch im Normalfall eine 100%-Finanzierung noch deutlich eher gewähren als eine 110%-Finanzierung, müssen Sie die Nebenkosten im Zweifel durch einen zusätzlichen Ratenkredit finanzieren.

Hinweis: Die Nebenkosten einer Baufinanzierung sollten Sie nicht außer Acht lassen. Gerade die Höhe der Grunderwerbsteuer kann seit 2006 nach Art. 105 Absatz 2a GG von den Bundesländern selbst bestimmt werden. Mittlerweile haben sehr viele Bundesländer davon Gebrauch gemacht, so dass die Sätze mittlerweile zwischen 3,5 und 6% des Immobilienwertes liegen.

Ferner lassen sich die Baufinanzierungen ohne Eigenkapital auch noch in Bezug auf die Beschaffenheit des Darlehens unterscheiden:

Annuitätendarlehen Endfälliges Darlehen mit zusätzlichem Vermögensaufbau
Rückzahlung Monatlich gleichbleibende Rate Monatlich gleichbleibende Rate (nur zur Zinszahlung)
parallel Einzahlung in Sparprodukt (Bausparvertrag oder Lebensversicherung)
Zinskosten Geringer, da jeden Monat getilgt wird Höher als beim Annuitätendarlehen, da eine Tilgung erst zum Ende der Laufzeit erfolgt
Monatliche Rate Recht hoch (hohe Kreditsumme plus Zinsen) Niedriger, da nur die Zinsen gezahlt werden
zusätzlich fällt die Sparrate an , die die Gesamtrate vereinzelt sogar noch teurer macht als beim Annuitätendarlehen
Besonderheiten Schnelle Tilgung und damit sinkende Zinsen
hohes Schuldenrisiko bei Verschlechterung der Einkünfte
Zusätzliche Guthabenzinsen
Eigenkapitalaufbau während der Laufzeit
Abmilderung des Schuldenrisikos bei Platzen der Finanzierung

Das endfällige Darlehen mit gleichzeitiger Einzahlung in einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung stellt nahezu immer die sichere Variante dar, weil die Zinsrate von der Tilgungsrate abgekoppelt wird. Liegen die Guthabenzinsen jedoch sehr niedrig, können die Gesamtkosten dieser Variante teurer ausfallen.

  • Stiftung Warentest - Finanztest. Im Test 21 Baufinanzierer. Dr. Klein belegte den 3. Platz mit der Note 2,2 (gut). Ausgabe März 2017

    Stiftung Warentest – Finanztest 2017

  • Über 60 Jahre Erfahrung als Finanzpartner

    Stellen Sie eine unverbindliche Finanzierungsanfrage an die Spezialisten von Dr. Klein.

    Finanzierungsanfrage

Eigenkapital in einer Baufinanzierung

2. Welche Funktion erfüllt das Eigenkapital in einer Baufinanzierung?

Um die Besonderheiten einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu verstehen, sollte natürlich zunächst die Bedeutung der Eigenmittel bei einem solchen Kredit klar sein. Eine Baufinanzierung ist für beide beteiligten Seiten stets ein Risiko:

  • Risiken für Banken: Wenn Sie das Baudarlehen nicht mehr bezahlen können, muss die Bank einen finanziellen Verlust hinnehmen. Zwar sichert sich ein Kreditgeber per Grundschuld ab (Beleihung), aber nicht immer werden bei einer Zwangsversteigerung alle Außenstände abgedeckt.
  • Risiken für Sie als Kreditnehmer: Sollten Sie in ernste Zahlungsschwierigkeiten geraten, wird Ihre Immobilie zwangsversteigert. Sie können also nicht mehr darüber verfügen und haben zudem oftmals auch noch Schulden.
    Ihr Eigenkapital kann beide Risiken zugleich abmildern. Zwar ist das Risiko einer Einkommensverschlechterung und einem Platzen der Finanzierung mit und ohne Eigenkapital präsent. Die Folgen sehen jedoch unterschiedlich aus:
  • Höhere Chance auf Schuldenfreiheit: Wenn die Bank Ihre Immobilie zu Beginn des Baudarlehens aufgrund von Eigenkapital nicht komplett beleihen muss, sinkt Ihr Schuldenrisiko. Die Chance, nach einer Zwangsversteigerung wenigstens schuldenfrei zu sein, ist damit deutlich höher.
  • Geringeres Ausfallrisiko für die Bank: Eine niedrigere Beleihung sorgt bei der Bank für ein geringeres Ausfallrisiko. Im Falle einer Zwangsversteigerung kann ein deutlich höherer Anteil der Restschuld ausgelöst werden.

Immobilienfinanzierung von Dr. Klein

Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Mit dem Erwerb oder dem Bau einer Immobilie wird also ein Wert geschaffen, den Sie der Bank zur Absicherung der Finanzierung zur Verfügung stellen. Je mehr Eigenkapital Sie zu einer Baufinanzierung zusteuern, desto geringer fällt diese Beleihung aus. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist die Beleihung hingegen maximal und die Bank verlangt verständlicherweise zusätzliche Sicherheiten. Dazu gehören vor allem Folgende:

  • Top-Bonität: Bei einer SCHUFA-Abfrage oder einer anderen Bonitätsauskunft sollte ein sehr guter Score-Wert herauskommen. Dass negative SCHUFA-Einträge ein KO-Kriterium darstellen, dürfte klar sein.
  • Hohes und sicheres Einkommen: Die besonderen Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital lassen sich nur durch ein sicheres Einkommen auf sehr hohem Niveau abfedern.
  • Hochwertige Immobilie: Der Zustand und die Lage der finanzierten Immobilie spielen ebenfalls eine wichtige Rolle. Diese beiden Aspekte haben nämlich einen hohen Einfluss auf die Wertentwicklung des Objektes sowie die Möglichkeit, dieses später wieder zu verkaufen. Steht die gewünschte Immobilie also in einer wenig interessanten Region, sinken damit auch die Chancen auf einen Baukredit ohne Eigenkapital.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenmittel

Für wen kommt eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenmittel infrage?

Wenn Sie sich für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital interessieren, sollten Sie unbedingt die obigen Voraussetzungen erfüllen. Dies gilt vor allem für folgende Personenkreise:

  • Beamte in höheren Position (Einkommen gesichert und auf hohem Niveau)
  • Angestellte mit besonderem Status (unersetzlich für die Firma, hohe Jobsicherheit, hohes Einkommen)
  • Junge Menschen mit Vermögen (lohnt sich nur, wenn das Vermögen höhere Renditen abwirft als die Kreditzinsen)

Wenn Sie also schon in jungen Jahren von einem Eigenheim profitieren möchten und noch kein Eigenkapital aufgebaut haben, kann eine solche Finanzierung ohne Eigenmittel interessant sein. Dies gilt allerdings nur, wenn Sie auf ein hohes Einkommen und eine gesicherte Stellung bauen können.

Hinweis: Ein hohes Einkommen allein reicht für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital nicht aus. Aus diesem Grund dürften Selbständige und Freiberufler es sehr schwer haben, einen solchen Kredit zu erhalten. Die Einnahmen lassen sich einfach nicht sicher planen.

Vorteile und Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Der große Vorteil einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital liegt darin, dass sie überhaupt angeboten wird. Sie stellt eine Lösung für eine bestimmte Personengruppe dar, die auch ohne Eigenmittel eine Baufinanzierung stemmen kann und möglichst früh von den Vorteilen eines Eigenheims profitieren möchte. Schließlich können Sie eine Immobilie schon zum Zeitpunkt des Kaufs nutzen und zahlen das Darlehen in den nächsten 2-3 Jahrzehnten ab. Doch aufgrund ihrer Konstruktion bringt eine solche Finanzierung zahlreiche Nachteile im Vergleich zum herkömmlichen Baukredit mit sich:

  • Die Kreditsumme fällt durch das fehlende Eigenkapital um 20-30% höher aus
  • Die unzureichende Absicherung sorgt für höhere Zinssätze, da Banken sich das zusätzliche Risiko bezahlen lassen
  • Eine hohe Kreditsumme bringt zusätzlich höhere Zinskosten mit sich
  • Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital dauert deutlich längerDie Rückzahlungsrate fällt trotzdem höher aus
  • Die hohen Raten sorgen bei zu knapper Planung dafür, dass spätere Zinssteigerungen kaum zu schultern sind
  • Sinkt der Immobilienwert im Verlauf der Baufinanzierung ab, werden deutlich häufiger Nachabsicherungen von der Bank gefordert.
  • Bei einer Einkommensverschlechterung entsteht ein höheres Schuldenrisiko, da durch eine Zwangsversteigerung oftmals nicht die komplette Kreditsumme erlöst wird.

Ein Rechenbeispiel soll aufzeigen, wo die Unterschiede zwischen einer Baufinanzierung mit ohne Eigenkapital liegen.

Herkömmliche
Baufinanzierung
Baufinanzierung ohne
Eigenkapital
Gesamtwert 220.000,00 Euro 220.000,00 Euro
Eigenkapital 55.000,00 Euro. 0,00 Euro
Kreditsumme 165.000,00 Euro 220.000,00 Euro
Gebundener Sollzins 2,5% p.a. 3,5% p.a.
Anfängliche Tilgung 2,5% 2,5%
Rate 687,50 Euro 1.100,00 Euro
Laufzeit 15 Jahre 15 Jahre
Zinskosten gesamt 48.770,00 Euro 89.702,00 Euro
Restschulden nach
15 Jahren
90.020,00 Euro 111.702,00 Euro
Zusatzkosten 40.932,00 Euro

Das Beispiel zeigt sehr eindrucksvoll, dass die höhere Kreditsumme sowie der höhere Zinssatz bei gleicher anfänglicher Tilgung zu einer deutlichen höheren Kreditrate führen. Trotzdem liegen die Zinskosten nach 15 Jahren fast doppelt so hoch und die Restschuld ist zudem deutlich größer. Dies sorgt auch bei der Anschlussfinanzierung dafür, dass nur schlechtere Konditionen möglich sind.

  • Stiftung Warentest - Finanztest. Im Test 21 Baufinanzierer. Dr. Klein belegte den 3. Platz mit der Note 2,2 (gut). Ausgabe März 2017

    Stiftung Warentest – Finanztest 2017

  • Über 60 Jahre Erfahrung als Finanzpartner

    Stellen Sie eine unverbindliche Finanzierungsanfrage an die Spezialisten von Dr. Klein.

    Finanzierungsanfrage

Tipps für Kreditnehmer

Tipps für Kreditnehmer – zusätzliche Absicherung und solide Planung!

Wenn aufgrund Ihrer individuellen Situation eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für Sie infrage kommt, sollten Sie trotzdem einige zusätzliche Aspekte beachten. Auf diesem Weg lassen sich zusätzliche Risiken minimieren:

  • Zahlungsausfall absichern: Sollte einer der Ehepartner sterben oder ein Pflegefall werden, ist die Bedienung des Baudarlehens in Gefahr. Aus diesem Grund ist die Absicherung per Risikolebensversicherung (als Restschuldversicherung) und einer Berufsunfähigkeitsversicherung sehr hilfreich. Auf diesem Weg werden diese beiden Risiken finanziell abgefedert.
  • Richtige Tilgungsrate wählen: Grundsätzlich gilt bei Baufinanzierungen, dass die Tilgung so hoch wie möglich angesetzt werden sollte. Je mehr Sie tilgen, desto schneller sind Sie schuldenfrei. Doch natürlich erhöht eine hohe Tilgung auch die Rückzahlungsrate. Dies fällt bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital umso mehr ins Gewicht. Aus diesem Grund ist eine realistische Einschätzung Ihrer finanziellen Spielräume essenziell. Schließlich müssen Sie die Rate auch schultern können.
  • Instandhaltungskosten beachten: Bei der Planung Ihres finanziellen Spielraums sollten sie auch bedenken, dass eine Immobilie über die Jahre eventuell zusätzliche Kosten durch Instandhaltung und Modernisierung verursacht. Da gerade bei Vollfinanzierungen der Spielraum für weitere Darlehen nicht vorhanden ist, müssen Sie solche Kosten bereits vorher einkalkulieren.

Fazit
Auch wenn es heute für bestimmte Personengruppen die Option einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gibt, ist diese für die meisten Kreditnehmer eher uninteressant. Eine solche Finanzierung ist teurer, dauert länger und bringt einige zusätzliche Risiken mit sich. Somit bewahrheitet sich die oben zitierte goldene Regel, dass für die allermeisten Kreditnehmer eine Baufinanzierung nur mit mindestens 20% Eigenkapital gut funktioniert.

Immobilienfinanzierung von Dr. Klein

[/section]

Empfiehl uns weiter auf:
0
Posted in:

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.