Baufinanzierung – alle wichtigen Fragen zu Ihrem Baukredit

Wie funktioniert eine Baufinanzierung

Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

„My home is my castle“ – dieses Zitat des englischen Politikers Edward Coke zeigt ein Lebensgefühl, welches auch in Deutschland eine große Verbreitung genießt. Immer mehr Familien träumen von einem Eigenheim und müssen sich deshalb zwangsläufig mit dem Thema Baufinanzierung beschäftigen. Doch wie funktioniert eine Baufinanzierung genau? Was muss dabei beachtet werden und welche Kriterien sind wichtig? Genau solche Fragen möchten wir in diesem Ratgeber etwas genauer beantworten, damit Sie eine passgenaue und zudem günstige Baufinanzierung finden.

Folgende Themengebiete zur Baufinanzierung finden Sie auf dieser Seite:

Um die wichtigsten Entscheidungskriterien für die Auswahl einer Baufinanzierung genauer verstehen zu können, sollte zunächst die Funktionsweise klar sein. Eine herkömmliche Baufinanzierung wird heute im Rahmen eines Annuitätendarlehens vergeben. Dies weist zwei besonders wichtige Merkmale auf:

  1. Die Höhe der monatlichen Rückzahlungsraten bleibt über die gesamte Laufzeit hinweg gleich.
  2. Innerhalb der Rückzahlungsrate ändert sich jedoch der Anteil für die Tilgung (Rückzahlung der Darlehenssumme) und die Zinszahlung. Die Rückzahlungsrate besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Im zeitlichen Verlauf sinkt die Restschuld aufgrund der bereits geleisteten Tilgung und es fallen demnach niedrigere Zinszahlungen an. Da die Rate jedoch gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil.

Der zweite Effekt tritt also deshalb auf, weil Sie immer nur Zinsen für die noch offene Baufinanzierungssumme zahlen müssen. Das folgende Beispiel verdeutlicht diesen Zusammenhang:

Ausgangssituation: Ein Baudarlehen mit einer Finanzierungssumme von 100.000 Euro wird zu einem gebundenen Sollzinssatz von 2,5% p.a. bei einer anfänglichen Tilgung von 3% aufgenommen.

Der Rückzahlungsplan für das erste Jahr:

Monat Schuldenstand Vormonat Ratenzahlung am Monatsende davon Zinsen/ Gebühren davon Tilgung Restschuld am Monatsende
1 100.000,00 458,33 208,33 250,00 99.750,00
2 99.750,00 458,33 207,81 250,52 99.499,48
3 99.499,48 458,33 207,29 251,04 99.248,44
4 99.248.44 458,33 206,77 251,57 98.996,87
5 98.996,87 458,33 206,24 252,09 98.744,78
6 98.744,78 458,33 205,72 252,62 98.492,17
7 98.492,17 458,33 205,19 253,14 98.239,02
8 98.239,02 458,33 204,66 253,67 97.985,36
9 97.985,36 458,33 204,14 254,20 97.731,16
10 97.731,16 458,33 203,61 254,73 97.476,43
11 97.476,43 458,33 203,08 255,26 97.221,17
12 97.221,17 458,33 202,54 255,79 96.965,39

Formen der Baufinanzierung

Innerhalb des erstens Jahrs steigt die reine Tilgung also von 250 Euro auf 255,79 Euro, da statt 100.000 Euro Kreditsumme nur noch 97.221,17 Euro übrig sind. Zum Ende des 5. Jahres liegt der Tilgungsanteil bereits bei 282,66 Euro, während die Zinsen von 208,33 Euro auf 175,67 Euro gesunken sind.

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Anhand dieses Beispiels lassen sich zudem bereits die wichtigsten Komponenten einer Baufinanzierung identifizieren:

  • Kreditsumme: Hierbei handelt es sich um die Geldsumme, die Ihnen bei der Bewilligung ihrer Baufinanzierung ausgezahlt wird. Die Höhe der Kreditsumme bestimmt sich aus den Kosten für die Immobilie, dem Beleihungswert und Ihren finanziellen Möglichkeiten.
  • Gebundener Sollzins: Der gebundene Sollzins stellt den Zinssatz dar, der bei der Kreditvergabe vereinbart wurde. Er bleibt bis zum Ende der Zinsbindung (Laufzeit) gleich. Sie sollten ihn jedoch nicht mit dem effektiven Jahreszins verwechseln, der alle Kosten der Finanzierung inklusive Gebühren abbildet.
  • Rückzahlungsrate: Die Rückzahlungsrate beschreibt den Geldbetrag, den Sie über die gesamte Laufzeit hinweg jeden Monat an die Bank überweisen müssen.
  • Restschuld: Grundsätzlich ist die Restschuld genau der Geldbetrag, den ein Kreditnehmer noch abzahlen muss.
    Anfängliche Tilgung: Die anfängliche Tilgung stellt den Anteil der Kreditsumme dar, den Sie im ersten Jahr tilgen möchten. Dabei wird der steigende Tilgungsanteil innerhalb des Jahres mit eingerechnet. Wenn Sie sich bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro für eine anfängliche Tilgung von 1% entscheiden, tilgen Sie im ersten Jahr 1.000 Euro. Die gewählte anfängliche Tilgung und der Zinssatz haben letztlich Einfluss auf die Ratenhöhe.

Andere Formen der Baufinanzierung – ein Überblick

Das oben beschriebene Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung. Es eignet sich grundsätzlich für jeden Kreditnehmer. In bestimmten Situationen können jedoch auch speziellere Arten von Baudarlehen interessant sein:

Tilgungsdarlehen Endfälliges Darlehen Versicherungs-darlehen Variables Baudarlehen Volltilgerdarlehen
Ablauf Das Tilgungsdarlehen zeichnet sich durch folgende Besonderheiten aus:
– Feste Tilgungsrate und sinkende Zinsrate
– Anfänglich sehr hohe Belastung
– Später sehr niedrige Belastung

Ein endfälliges Darlehen weist diese Besonderheiten auf:

– Tilgung erfolgt erst zum Ende der Laufzeit
– Zinsen über die Laufzeit hinweg gleich

Das Versicherungs-darlehen bietet folgende Besonderheiten:

– Es wird eine Kapitallebens-versicherung ab-geschlossen
– Diese dient später zur Tilgung

Das variable Baudarlehen zeichnet sich durch folgende Besonderheiten auf:

– Der Zinssatz wird stets der aktuellen Zinsentwicklung angepasst

Ein Annuitätendarlehen, welches folgende Besonderheit aufweist:

– Die Tilgung wird so gewählt, dass zum Ende der Zinsbindung das Darlehen komplett getilgt ist

Zinskosten Niedriger als beim Annuitätendarlehen Deutlich höher als beim  Annuitäten-darlehen Von den Konditionen abhängig Je nach Zinsverlauf höher oder niedriger als beim Annuitätendarlehen Niedriger als beim Annuitätendarlehen
Chancen Schnelle Abzahlung Geringere Belastung während der Laufzeit Geringere Belastung während der Laufzeit Niedrige Marktzinsen sorgen für Kosteneinsparungen Schnelle Abzahlung bei niedrigen Kosten
Nachteile und
Risiken
Zu hohe Ratenbelastung Zu hohe Zinskosten, Kapitallücke zum Ende der Laufzeit Höhere Kosten durch hohe Abschluss-gebühren, schlechte Zinskonditionen Zinsrisiko, Zinskosten nicht kalkulierbar Überlastung während der Laufzeit durch hohe Monatsraten
Geeignet für Personen, die ein konstant hohes Einkommen aufweisen und früh in den Ruhestand möchten, da im Alter die Belastungen sinken Personen, die ihre Immobilie langfristig vermieten möchten. Die Zinszahlungen können steuerlich geltend gemacht werden Personen, die ihre Immobilie langfristig vermieten möchten. Auch hier wirken sich die Zinszahlungen als Werbungskosten steuermindernd aus Personen mit hohem Einkommen, die auch plötzliche Zusatzbelastungen tragen können und solche, die eine flexible Zwischenfinanzierung benötigen, da variable Darlehen jederzeit unkompliziert gekündigt werden können Personen, die hohe Belastungen schultern können und absolute Zinssicherheit wünschen

Von den oben genannten Varianten könnte für Sie vor allem das Volltilgerdarlehen mitunter noch interessant sein. Der große Vorteil liegt darin, dass Sie bis zur kompletten Tilgung Zinssicherheit genießen und zum Ende der Laufzeit schuldenfrei sind. Dafür müssen Sie gerade bei hohen Kreditsummen auch entsprechend hohe Raten in Kauf nehmen. Selbst sehr lange Zinsbindungsfristen laufen häufig nur 20 bis 25 Jahre.

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Welche Faktoren sind bei einem Baudarlehen entscheidend?

Sie interessieren sich für eine Baufinanzierung und möchten wissen, worauf Sie bei der Aufnahme einer solchen Finanzierung achten müssen? Es gibt tatsächlich einige Faktoren, die dabei eine besonders wichtige Rolle einnehmen:

1. Die Zinsbindungsfrist (Laufzeit)

Die Zinsbindungsfrist beschreibt den Zeitraum, innerhalb dessen der Zinssatz einer Baufinanzierung konstant bleibt. Im Gegenzug können Sie das Baudarlehen innerhalb dieser Frist nur unter besonderen Bedingungen kündigen. Die Wahl der Zinsbindungsfrist sollte sich dabei an der allgemeinen Zinssituation orientieren:

  • Hohes Zinsniveau: Liegt das allgemeine Zinsniveau hoch, sind kurze Zinsbindungen von 5-10 Jahren anzuraten. Sollte das Zinsniveau bis dahin wieder gefallen sein, lässt sich so schneller eine günstige Umschuldung durchführen.
  • Niedriges Zinsniveau: Bei einem allgemein niedrigen Zinsniveau ist davon auszugehen, dass die Zinsen in der Zukunft eher wieder steigen. Aus diesem Grund sind lange Zinsbindungen von 10-20 Jahren anzuraten, um sich möglichst lange die niedrigen Zinsen zu sichern.

Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Banken je nach allgemeiner Zinslage auch ihre Konditionen ausrichten. In Niedrigzinsphasen sind lange Zinsbindungsfristen mit kleinen Zinsaufschlägen belegt.

2. Das Eigenkapital

Der günstigste Kredit ist immer der, den Sie gar nicht erst aufnehmen müssen. Aus diesem Grund können Sie eigentlich gar nicht genug Eigenkapital in den Kauf oder Bau einer Immobilie einbringen. Die Höhe an Eigenkapital kann zudem den angebotenen individuellen Zinssatz für Sie beeinflussen. Der Grund ist dabei gar nicht so kompliziert, denn Banken lassen sich ein bestimmtes Ausfallrisiko bezahlen. Je höher dieses ausfällt, desto höher liegt der Zinssatz für Ihre Baufinanzierung. Als Sicherheit für eine Baufinanzierung wird heute im Normalfall eine Grundschuld im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Diese Sicherheit darf jedoch den Beleihungswert der Immobilie nicht überschreiten.

Laufzeit einer Baufinanzierung

Beleihungswert: Der Beleihungswert bildet die Summe ab, die während der Laufzeit Darlehens durch einen Wiederverkauf der Immobilie erzielt werden könnte. Dieser beträgt häufig jedoch nur 70-90% des Kaufpreises.

Sollten Sie also Ihren Baukredit nicht mehr bedienen können, darf die Bank sich aus dem Verkauf der Immobilie bedienen, um Ihre Kreditschulden zu tilgen. Hierfür ziehen Banken den sogenannten Beleihungsauslauf heran, der sich wie folgt berechnet:

Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme + evtl. Vorlasten der Immobilie)/
Beleihungswert

Während der Beleihungswert die theoretische Maximalgrenze bei der Kreditvergabe darstellt, ziehen viele Banken aus Sicherheitsgründen schon bei einem Beleihungsauslauf von 70-85% einen Schlussstrich.

Das bringt folgende Empfehlungen im Bereich des Eigenkapitals mit sich:

  • 20-30% der Gesamtkosten einer Immobilie sollten mindestens als Eigenkapital vorliegen
  • Je höher das Eigenkapital, desto besser die Zinsen (niedrigeres Ausfallrisiko für die Banken)
  • Ein hohes Eigenkapital senkt die Kreditsumme und damit wiederum die Zinskosten

3. Der Zinssatz

Die Höhe der zu zahlenden Zinsen ist natürlich das wichtigste Entscheidungskriterium bei einer Baufinanzierung. Aufgrund der langen Laufzeiten und hohen Kreditsummen sind selbst kleine Zinsunterschiede entscheidend. Das folgende Beispiel zeigt für einen Baukredit über 160.000 Euro und einer Laufzeit von 20 Jahren die zusätzlichen Kosten bei einem Zinsunterschied von nur einem halben Prozentpunkt:

Darlehen A Darlehen B
Kreditsumme 160.000,00 Euro 160.000,00 Euro
Gebundener Sollzins 2,50% p.a. 2,00% p.a.
Anfängliche Tilgung 3,00% 3,00%
Rate 733,33 Euro 666,67 Euro
Laufzeit 20 Jahre 20 Jahre
Zinskosten gesamt 51.610,00 Euro 42.081,00 Euro
Restschuld nach 20 Jahren 35.610,00 Euro 42.081,00 Euro
Ersparnis 0,00 Euro 9.529,00 Euro

Darlehen B ist nur 0,5 Prozentpunkte günstiger, jedoch lassen sich über einen Zeitraum von 20 Jahren ca. 9.529 Euro an Zinskosten sparen. Dies zeigt sehr eindringlich, wie wichtig die Wahl eines wirklich günstigen Baudarlehens ist. Doch hier verbirgt sich noch weiteres Sparpotenzial, wenn die gesparten Zinsen von Anfang an in eine höhere Tilgung investiert werden. Da Sie als Kreditnehmer die anfängliche Tilgung selbst bestimmen können, ist dies ohne weiteres möglich. So lässt sich die anfängliche Tilgung auf 3,5% erhöhen, um letztlich die gleiche Rate zu zahlen wie bei Darlehen A:

Darlehen A Darlehen B
Kreditsumme 160.000,00 Euro 160.000,00 Euro
Gebundener Sollzins 2,50% p.a. 2,00% p.a.
Anfängliche Tilgung 3,00% 3,50%
Rate 733,33 Euro 733,33 Euro
Laufzeit 20 Jahre 20 Jahre
Zinskosten gesamt 51.610,00 Euro 38.428,00 Euro
Restschuld nach 20 Jahren 35.610,00 Euro 22.428,00 Euro
Ersparnis 0,00 Euro 13.182,00 Euro

Wie Sie sehen, lässt sich die zunächst klein anmutende Zinseinsparung dazu nutzen, bei gleicher Rückzahlungsrate in 20 Jahren 13.182 Euro zu sparen. Darüber hinaus liegt die Restschuld um den gleichen Betrag niedriger – eine enorme Ersparnis.

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Der Zinssatz einer Baufinanzierung wird dabei jedoch von verschiedenen Aspekten beeinflusst:

  • Staatsanleihen: Staatsanleihen beeinflussen die Zinssätze für Pfandbriefe, die die Banken zur Refinanzierung und Liquiditätssicherung bei Baufinanzierungen ausgeben. Steigen deren Zinsen, steigen die Kosten für die Refinanzierung der Banken. Somit werden diese wiederum die Zinsen für ihre Baukredite anheben. Dies ist auch der Fall, wenn die EZB Staatsanleihen aufkauft, um für Sicherheit zu sorgen.
  • EZB-Geldpolitik: Das allgemeine Zinsniveau wird durch den Leitzins bestimmt, zu dem sich Banken Geld von der Europäischen Zentralbank (EZB) leihen können. Da gerade bei der Refinanzierung von Baufinanzierungen jedoch hauptsächlich langfristige Pfandbriefe zum Einsatz kommen, ist der Effekt des Leitzinses nicht so klar wie bei Konsumkrediten oder kurzfristigen Einlagen. Oft vollziehen die Bauzinsen schon bei der Ankündigung eines EZB-Zinsschrittes die entsprechende Entwicklung und eilen dem Leitzins quasi voraus.
  • Nachfrage: Wie bei allen Produkten steigt auch bei Baukrediten der Preis (Zinssatz), wenn es eine große Nachfrage gibt.

Neben diesen Einflüssen auf das allgemeine Zinsniveau gibt es natürlich auch noch individuelle Kriterien, die sich speziell auf Ihre Kreditanfrage beziehen. Dazu gehören:

  • Ihre Bonität: Ihre Bonität wird anhand Ihrer Einkünfte sowie Ausgaben und ihrem Zahlungsverhalten (SCHUFA-Auskunft) in der Vergangenheit gemessen. Je besser diese ausfällt, desto attraktivere Zinskonditionen können Sie in Anspruch nehmen.
  • Die Darlehenssumme: Eine hohe Darlehenssumme stellt für Banken grundsätzlich auch ein höheres finanzielles Risiko dar. Trotzdem geht es in erster Linie darum, wie das Verhältnis von Immobilienwert und Schulden aussieht. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher der Zinssatz.
  • Ihr Eigenkapital: Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto geringer das Bankenrisiko. Auch dies wird mit niedrigeren Zinsen belohnt.
  • Zinsbindung: Eine lange Zinsbindung senkt das Risiko steigender Zinsen. In den meisten Fällen steigt jedoch auch der Zinssatz mit der Länge der gewählten Zinsbindung.

Durchschnittlicher Zinssatz für Baukredite

Durchschnittlicher Zinssatz für Baukredite mit 10 Jahren laufzeit

Innerhalb von 6 Jahren (2010-2016) ist der Zinssatz bei Baukrediten mit einer Laufzeit von 10 Jahren von 3,64% auf 1,25% gesunken.

 

4. Die Laufzeit

Die Laufzeit ist der vierte wichtige Faktor bei einer Baufinanzierung. Auch wenn bei niedrigen Zinsen eine lange Zinsbindung durchaus sinnvoll ist, sollten sie immer versuchen, einen Baukredit möglichst schnell abzuzahlen. Es gibt keinen Faktor, der sich so stark auf die Gesamtkosten einer Baufinanzierung auswirkt. Eine abgewandelte Form des obigen Kreditbeispiels soll dies genauer aufzeigen. Dabei geht es darum, bei gleichen Zinsen eine möglichst hohe Tilgung zu wählen:

Darlehen A Darlehen B
Kreditsumme 160.000,00 Euro 160.000,00 Euro
Gebundener Sollzins 2,50% p.a. 2,50% p.a.
Anfängliche Tilgung 3,00% 5,00%
Rate 733,33 Euro 1.000,00 Euro
Laufzeit 20 Jahre 16 Jahre, 3 Monate
Zinskosten gesamt 51.610,00 Euro 34.826,00 Euro
Restschuld nach 20 Jahren 35.610,00 Euro 0,00 Euro
Ersparnis 0,00 Euro 16.784,00 Euro

Die Zinsersparnis liegt bei einer schnellen Tilgung mit 16.784 Euro noch höher als durch einen niedrigeren Zinssatz. Aus diesem Grund sollten Sie jede Zinsersparnis immer zusätzlich in Tilgung investieren. Dies gilt natürlich nur, wenn Sie sich dies auch leisten können. Eine zu hohe monatliche Rate kann letztlich Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit überfordern. Hierbei gilt es also, die richtige Balance zwischen Ratenbelastung und hoher Tilgung zu finden.

Baufinanzierung – Vorbereitung und Durchführung

Wenn Sie sich für eine Baufinanzierung interessieren, haben Sie meistens bereits ein Grundstück und Bau oder eine bestimmte Immobilie im Blick. Doch bevor es an die Suche nach einem günstigen Baudarlehen geht, sollten Sie zunächst prüfen, ob Sie eine solche Finanzierung überhaupt stemmen können. Zu diesem Zweck müssen Sie die verfügbaren Mittel errechnen, die für eine Kreditrate zur Verfügung stehen:

 Ermittlung der möglichen Kreditrate
1. Einnahmen (Einkommen, Einkünfte aus Kapitalanlagen, Mieteinnahmen)
2. Ausgaben (z.B. Miete, Energie, Lebensmittel, Hygiene, Mitgliedsbeiträge
für Vereine, Versicherungsprämien, private Altersvorsorge, Kredite)
3. Rücklagen (Ersatz für Haushaltsgeräte, Reparaturen, Urlaube, Anschaffungen)
=
Die mögliche monatliche Rate

Die errechnete Rate hilft Ihnen, die maximal erreichbare Kreditsumme zu errechnen. Dies funktioniert folgendermaßen:

Maximale Darlehensumme     =    Mögliche Monatsrate x 12 x 100
                                                                       Sollzins + Tillgungssatz

Bei einer errechneten Maximalrate von 750 Euro pro Monat, einem gebundenen Sollzins von 2,50% und einem Tilgungssatz von 2,5% läge die maximale Darlehenssumme also bei 180.000 Euro.

Zu dieser können Sie natürlich noch Ihr angespartes Eigenkapital hinzurechnen und erhalten so den Wert, den die Kosten für den Bau oder Kauf der gewünschten Immobilie maximal erreichen dürfen. Ist das Ergebnis positiv, steht als nächstes die Suche nach einer günstigen Baufinanzierung auf dem Programm.

Günstige Baufinanzierung

Eine günstige Baufinanzierung finden – ein Vergleich hilft

Der Markt für Baufinanzierungen wird heute von vielen Banken und anderen Dienstleistern umkämpft. Der Wettbewerb zwischen den zahlreichen Anbietern sorgt für zwei Effekte:

  1. Der Markt ist auf den ersten Blick sehr unübersichtlich
  2. Die Zinsspanne zwischen den einzelnen Anbietern ist merklich

Gerade der zweite Effekt macht einen Vergleich verschiedener Baufinanzierungen so wichtig. Wie bereits beschrieben, sorgen bereits kleine Zinsänderungen aufgrund der langen Laufzeiten und hohen Kreditsummen für große finanzielle Unterschiede. Ein Baufinanzierungsrechner hilft Ihnen bei der Suche nach einem passenden Angebot, welches zudem möglichst günstige Zinsen mit sich bringt. Hierfür müssen Sie lediglich folgende Schritte durchführen:

  1. Geben Sie den Finanzierungszweck ein (Kauf, Bau, Modernisierung, Anschlussfinanzierung)
  2. Teilen Sie den Nettodarlehensbetrag mit
  3. Geben Sie die gewünschte monatliche Rate ein (hier sollten Sie den Wert aus Ihrer Kalkulation eingeben)
  4. Wichtige Objektdaten angeben
  5. Wichtige persönliche Daten eingeben
  6. Finanzierungsvorschläge anfordern

Die Finanzierungsvorschläge werden so ausgewählt, dass Sie Ihren Anforderungen entsprechen. Zudem findet eine Sortierung nach Zinssatz statt, so dass Sie schnell die günstigsten Alternativen erkennen können.

Baufinanzierung beantragen – so funktioniert’s

Nachdem Sie einen Finanzierungsvorschlag ausgewählt haben, wird Ihnen der Anbieter ein Angebot mit individuellen Konditionen zuschicken. Sind diese für sie ansprechend, müssen Sie die erforderlichen Unterlagen einreichen:

  • Verdienstabrechnungen der letzten Monate (3-4)
  • Einen gültigen Arbeitsvertrag
  • Eigenkapitalnachweise
  • Eine Aufstellung aller mit der Immobilie verbundenen Kosten
  • Vertrag über den Kauf oder den Bau der Immobilie

Natürlich folgt auch noch die Unterzeichnung des Vertrags, den die Bank jedoch nach wie vor ablehnen kann. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie einen negativen SCHUFA-Eintrag aufweisen oder Ihre nachgewiesenen Einkünfte am Ende doch nicht für das Darlehen ausreichen. Sollte alles glatt laufen, können Sie zirka ein bis vier Wochen nach Beantragung über die Kreditsumme verfügen.

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Hinweis: Sollten Sie Ihr Baudarlehen komplett über das Internet abschließen, müssen Sie auch noch eine Identifizierung über das Postident-Verfahren oder eine ähnliche Methode durchführen. Häufig entfällt dies, weil vorher doch noch ein persönliches Gespräch stattfindet.

Das Ende der Laufzeit naht – Prolongation vs. Umschuldung

Wenn Sie sich nicht für ein Volltigerdarlehen entschieden haben, verbleibt zum Ende der Zinsbindung im Normalfall noch eine Restschuld. Sollten Sie zu dem Zeitpunkt nicht über das nötige Kapital verfügen, diese Restschuld auf einmal abzutragen, müssen Sie über diesen Betrag eine weitere Finanzierung aufnehmen. Hierbei stehen Ihnen zwei Möglichkeiten zur Verfügung:

1. Dem Anbieter die Treue halten – Prolongation

Vier bis sechs Monate vor dem Auslaufen der Zinsbindung meldet sich der bisherige Kreditanbieter im Normalfall bei Ihnen und unterbreitet Ihnen ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung. Diese Prozedur wird Prolongation (lat.: Verlängerung) genannt, da die Anschlussfinanzierung beim gleichen Anbieter verbleibt. Bevor Sie sich für ein solches Angebot entscheiden, ist es wichtig, sich die Bedingungen genauer anzuschauen:

  • Ist der Zinssatz mit Blick auf die aktuelle Zinssituation fair?
  • Trägt das Zinsangebot der deutlich niedrigeren Kreditsumme (Restschuld) Rechnung?
  • Gibt es aktuell eventuell günstigere Anbieter?

Natürlich hat die bisherige Bank ein Interesse daran, Sie als Kunden auch im Zuge der Prolongation zu halten. Oftmals besteht hier also noch ein kleiner Verhandlungsspielraum, mit dem Sie die Zinslast unter Umständen weiter mindern können. Diesbezüglich ist es jedoch empfehlenswert, wenn Sie zunächst einige andere Angebote einholen. Auf diese Weise haben Sie bei der Verhandlung später zündende Argumente, um einen günstigeren Zinssatz zu bekommen.

2. Einen neuen Anbieter suchen – die Umschuldung

Wenn Sie Ihre Restschuld nicht beim bisherigen Kreditanbieter weiterfinanzieren möchten, spricht man ganz allgemein von einer Umschuldung. Hier können Sie wieder mit unserem Vergleich arbeiten und einen möglichst günstigen Anbieter suchen. Da die Kreditsumme und der Beleihungsauslauf deutlich niedriger ausfallen, dürfte sich dies auch in günstigeren Zinsen niederschlagen. Trotzdem gilt es, einiges zu beachten:

  • Sollte das allgemeine Zinsniveau höher liegen als vorher, könnte der Zinssatz letztlich trotzdem höher ausfallen.
  • Für die Überschreibung der Grundschuld und die Notarkosten fallen immer Gebühren an (ca. 0,9-1,5 % der Kreditsumme ). In Einzelfällen übernimmt die neue Bank diese Kosten sogar für Sie.

Tipp: Eine weitere Variante der Anschlussfinanzierung stellt das Forward-Darlehen dar. Bei dieser Konstellation vereinbaren Sie heute eine Anschlussfinanzierung zu aktuell üblichen Zinskonditionen und nehmen den Kredit erst in einigen Monaten oder Jahren in Anspruch. Dafür fallen zwar geringe Bereitstellungszinsen an, jedoch können Sie sich bei zukünftig steigenden Zinssätzen die niedrigen aktuellen Zinssätze sichern.

Wenn das Zinsniveau deutlich sinkt, ist es natürlich verlockend, die eigene Baufinanzierung schon vor Ablauf der Zinsbindung umzuschulden . In diesem Zusammenhang gibt es jedoch einige Hürden:

  1. Einer außerordentlichen Kündigung muss die Bank im Normalfall nicht zustimmen. § 490 Abs. 2 BGB erlaubt jedoch eine Ausnahme. Wenn Sie Ihre Immobilie anderweitig verwerten (Verkauf) möchten, können Sie mit einer Frist von 3 Monaten das Darlehen kündigen. In diesem Fall ist allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
  2. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Restlaufzeit sowie der Restkreditsumme ab, die Sie noch zu zahlen haben. Gerade eine frühe außerordentliche Kündigung kann somit wirklich teuer werden. Wenn Ihnen die Bank tatsächlich eine Kündigung gewährt, sollten Sie genau rechnen, ob die Zinsersparnis wirklich die Umschuldungskosten samt Vorfälligkeitsentschädigung übersteigt.

Tipp: Die oben geschilderten Hürden gelten nur bis zu einer Zinsbindung von 10 Jahren. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie nach Ablauf von 10 Jahren ihr Baudarlehen mit einer Frist von 6 Monaten kündigen! In diesem Fall fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an!

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ist das möglich?

In den meisten Fällen setzen Kreditnehmer bei der Finanzierung einer Immobilie zwischen 20 und 30% Eigenkapital ein. Es gibt ganz grundsätzlich jedoch auch die Möglichkeit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Anspruch zu nehmen. Einige Banken zahlen dabei sogar die Baunebenkosten mit, obwohl dies eher selten ist. Was gerade in Niedrigzinsphasen verlockend klingt, hat jedoch auch seine Tücken:

  • Durch das fehlende Eigenkapital liegt die Kreditsumme deutlich höher
  • Die höhere Kreditsumme sorgt für höhere Raten
  • Auch die Zinskosten fallen höher aus
  • Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital dauert wesentlich länger
  • Durch die hohen Raten lassen sich spätere Zinssteigerungen oftmals kaum auffangen
  • Beim Absinken des Immobilienwertes fordern Banken im Falle von eigenkapitallosen Baufinanzierungen deutlich öfter Nachbesicherungen
  • Sollten Sie im Zuge einer Einkommensverschlechterung vor der Zwangsversteigerung stehen, sind die finanziellen Folgen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital noch gravierender – fast immer bleiben auch nachher noch beträchtliche Schulden übrig.

Doch trotzdem hat eine solche Regelung natürlich auch Vorteile. So lässt sich der Traum von der eigenen Immobilie schon deutlich früher umsetzen. Eventuell vorhandenes Eigenkapital wird zudem nicht angetastet und steht in Notfällen weiterhin zur Verfügung. Doch hier sollten Sie genau hinschauen, denn fast immer ist es viel günstiger, das Eigenkapital in die Finanzierung einfließen zu lassen. Aus diesem Grund kommt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital lediglich für drei Personengruppen überhaupt infrage:

  1. Beamte mit gesichertem Einkommen
  2. Junge Personen mit hohen und vor allem sicheren Einkünften , die schnell hohe Raten übernehmen können
  3. Junge Personen mit Vermögen, das eine höhere Rendite abwirft als die Zinsen für den Baukredit

Mit einer günstigen Baufinanzierung den Traum vom Eigenheim erfüllen!

Eine Baufinanzierung stellt eine einschneidende Entscheidung im Leben dar. Durch die langen Laufzeiten sind Sie als Kreditnehmer lange daran gebunden und Sie müssen zudem monatliche Kreditraten bezahlen. Doch wenn Sie sich bei der Immobilienwahl nicht finanziell übernehmen, alles sorgfältig planen und eine günstige Baufinanzierung auswählen, überwiegen die Vorteile bei weitem. Nutzen auch Sie diese Möglichkeit und sondieren Sie mit einem Baufinanzierungsrechner den Markt!

Immobilienfinanzierung von Dr. Klein

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