Baufinanzierungsbegriffe – Buchstabe B

Bankvergleich

Die Konditionen einer Baufinanzierung unterscheiden sich von Bank zu Bank mitunter recht deutlich. Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, sich verschiedene Anbieter und deren Konditionen genau anzuschauen. Ein Bankvergleich hilft dabei, denn er stellt die Zinskonditionen und Leistungen der einzelnen Banken einander gegenüber und unterstützt die Kreditnehmer dabei, am Ende die richtige Baufinanzierung wählen zu können.

Baudarlehensrechner

Wer bei Baufinanzierungen verschiedene Angebote eingeholt hat, möchte diese natürlich noch miteinander vergleichen. Während einige Banken bereits beim Angebot alle wichtigen Daten wie die monatliche Rate, die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung und auch den Tilgungsplan beilegen, versenden andere Banken eher spärliche Informationen. Ein Baudarlehensrechner hilft dabei, diese Angebote noch einmal nachzurechnen und sich somit einen besseren Überblick über alle wichtigen finanziellen Kennzahlen zu verschaffen.

Baufertigstellungsversicherung

Eine Baufertigstellungsversicherung gehört für Bauherren heute fast schon zum Pflichtprogramm. In der Praxis kommt es leider immer wieder vor, dass ein Bauunternehmer während der Bauphase Insolvenz anmelden muss oder Pfändungen gegen diesen vollstreckt werden. Kommt es dadurch zum Baustillstand, muss der Bauherr zum einen Extrakosten für die Beauftragung anderer Bauunternehmen tragen und zum anderen zusätzliche Bereitstellungszinsen für den nicht genutzten Teil der Baufinanzierungssumme an die Bank zahlen. Eine Baufertigstellungsversicherung wird vom Bauunternehmer abgeschlossen und sichert den Bauherren finanzielle gegen die Insolvenz und Zahlungsunfähigkeit des Bauunternehmers sowie gegen Schäden nach Bauende ab.

Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung stellt die Kreditaufnahme für den Kauf oder Bau einer Immobilie dar. In den meisten Fällen werden Baufinanzierungen als Annuitätendarlehen mit gleichbleibend hohen Raten abgeschlossen. Wichtige Kenngrößen sind dabei der effektive Jahreszins, die Dauer der Zinsbindung sowie die anfängliche Tilgung. Da eine Baufinanzierung ein sehr langfristiges und großes Finanzierungsvorhaben darstellt, ist eine gute finanzielle Planung im Voraus äußerst wichtig.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Während bei einer herkömmlichen Baufinanzierung ca. 20-30% des Kaufpreises einer Immobilie als Eigenkapital zur Verfügung stehen, wird bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital der volle Kaufpreis finanziert. Hierbei unterscheiden Banken zwischen einer 100%-Finanzierung über den vollen Kaufpreis und einer 110%-Finanzierung, bei der auch die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Maklergebühren) durch die Kreditsumme gedeckt werden. Die zweite Option heißt deshalb auch Vollfinanzierung. Grundsätzlich ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sehr risikoreich, da sie aufgrund der höheren Kreditsumme auch höhere Rückzahlungsraten und längere Laufzeiten mit sich bringt. Bei einem Kreditausfall besteht zudem ein hohes Risiko, dass auch nach der Zwangsversteigerung noch Restschulden zu tilgen sind.

Baufinanzierungsvergleich

Ein Baufinanzierungsvergleich kann sowohl die verschiedenen Arten einer Baufinanzierung als auch die Konditionen der einzelnen Anbieter vergleichen. Interessenten können somit feststellen, ob für sie eine besondere Form der Baufinanzierung infrage kommt oder der herkömmliche Weg sich am meisten lohnt. Darüber hinaus lassen sich mit Hilfe entsprechender Rechner die Konditionen verschiedener Anbieter vergleichen, um am Ende eine möglichst günstige Baufinanzierung mit passenden Leistungen nutzen zu können.

Bauförderung

Der Bau oder Kauf von Immobilien wird hierzulande unter gewissen Umständen vom Staat gefördert. Dabei geht es sowohl um Förderungen wie die Wohnungsbauprämie bei Bausparverträgen und Wohn-Riester, als auch um direkte Vergünstigungen wie Tilgungszuschüsse und vergünstigte Zinskonditionen durch die KfW bei der Suche einer Immobilienfinanzierung. Diese KfW-Darlehen werden häufig an Bedingungen wie ein bestimmtes Energiesparlevel einer Immobilie gekoppelt. Mitunter kann sich eine Kombination aus geförderten Baudarlehen und herkömmlichen Baufinanzierungen sehr lohnen.

Bauhelferversicherung

Werden bei einem Hausbau Bauhelfer eingesetzt, müssen diese der Berufsgenossenschaft gemeldet werden, um sie gegen Unfälle abzusichern. Dabei gelten als Bauhelfer neben Minijobbern auch Verwandte und Freunde, die unentgeltlich helfen. Da die Berufsgenossenschaft jedoch nur direkte Arbeits- und Wegeunfälle absichert, kann eine zusätzliche Bauhelferversicherung durchaus sinnvoll sein. Bauherren müssen ihre eigenen Bauhelfer auch entsprechend selbst absichern, so dass sich die Bauhelferversicherung vor allem an sie richtet. Diese sichert nämlich auch Folgeschäden aus der Tätigkeit an der Baustelle ab. Die Angestellten des Bauträgers oder Generealunternehmers sind davon nicht betroffen, da ihr Arbeitgeber für die Versicherung sorgen muss.

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Ein Bauherr trägt die Verantwortung für seine Baustelle und damit auch für Schäden Dritter, die durch die Bauarbeiten oder die Baustelle entstehen. Dies gilt übrigens auch, wenn die Überwachung der Bauarbeiten an einen Architekten übertragen werden. Mit einer Bauherrenhaftpflichtversicherung lassen sich Regressforderungen durch Dritte im Zuge der Baustelle bequem absichern und ungerechtfertigte Forderungen abwehren.

Bauleistungen

Bei den Bauleistungen handelt es sich um alle Arbeiten, die zur Erstellung, Instandhaltung, Veränderung oder Beseitigung einer Immobilie durchgeführt werden. Sie lassen sich dabei sowohl durch einen Bauunternehmer als auch in Eigenleistung vollziehen und werden in §48 Abs. 1 S3f EstG definiert. Eine Aufzählung konkreter Bauleistungen findet sich zudem in der Baubetriebe-Verordnung.

Bauleistungsversicherung

Eine Bauleistungsversicherung sichert unvorhersehbare Schäden an der Immobilie sowie der Baustelle während der gesamten Bauzeit ab. Dazu gehören sowohl Schäden aus höherer Gewalt wie Hochwasser, Sturm und Hagel als auch Beschädigungen durch Vandalismus, Materialfehler oder Fahrlässigkeit. Der genaue Leistungsumfang unterscheidet sich dabei je nach gewählter Police. Schäden durch Feuer werden jedoch nie abgedeckt, weil dafür eine Feuerrohbauversicherung abgeschlossen werden muss.

Baunebenkosten

Für einen Hausbau wenden sich Interessenten im Normalfall entweder an einen Generalunternehmer oder an einen Bauträger. Von diesem erhalten sie ein Angebot über den Hausbau mit einem Komplettpreis. Doch in diesem sind häufig nur die direkten Baukosten enthalten. Darüber hinaus existieren jedoch Kostenpunkte, die zusätzlich anfallen und deshalb auch entsprechend einkalkuliert werden müssen. Während die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten immer zusätzlich zu zahlen sind, kommt es in Bezug auf andere Baunebenkosten auf den gewählten Vertragspartner an. Bei Bauträgern sind nämlich deutlich mehr Leistungen im Komplettpreis enthalten als bei einem Generalunternehmer.

Bauzinsrechner

Ein Bauzinsrechner ist eine große Hilfe bei der Planung der Kosten einer Baufinanzierung. Interessenten können wichtige Daten zum Objektwert, zum Darlehensbetrag sowie zur gewünschten Sollzinsbindung und anfänglichen Tilgung eingeben und sich so über einen exemplarischen Zinssatz erkundigen. Dieser dient durchaus als Planungsgrundlage, ist jedoch noch kein konkretes Angebot, da dieses auch von der persönlichen Bonität des Kreditnehmers abhängt. Trotzdem wissen potenzielle Immobilienbesitzer schon einmal, in welchen Zinsregionen sich eine Baufinanzierung für das gewünschte Objekt bewegt.

Bausparer

Als Bausparer werden die Personen bezeichnet, die mit einer Bausparkasse einen Bausparvertrag abschließen. Im Normalfall sind Bausparer Privatpersonen, die auf diesem Weg einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen zu bereits festgelegten Konditionen erlangen. Eine Kreditaufnahme ist jedoch erst möglich, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist und genug angespart wurde. Zusätzlich werden auch Bausparverträge umgangssprachlich und unter Bankern „Bausparer“ genannt.

Bauspardarlehen

Ein Bauspardarlehen wird normalerweise im Anschluss an einen Bausparvertrag vergeben. Die dort festgeschriebene Bausparsumme muss zu einem Teil angespart werden, wobei der Rest später als Darlehen dienen kann. Wenn der Bausparer nämlich genug Kapital eingezahlt hat und alle anderen Kriterien der Zuteilungsreife erfüllt, wird das Bausparguthaben (der angesparte Betrag) freigegeben. Liegen genug Sicherheiten vor, kann der Bausparer zusätzlich ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen, welches die Differenz von Bausparguthaben und Bausparsumme des Vertrags darstellt. Die Besonderheiten eines Bauspardarlehens liegen darin, dass die Zinsen schon beim Abschluss des Bausparvertrags klar sind und der Kreditnehmer zudem jederzeit kostenfrei Sondertilgungen vornehmen kann.

Bausparguthaben

Das Bausparguthaben setzt sich aus den eingezahlten Sparbeträgen, den gutgeschriebenen Zinsen sowie staatlichen Förderungen wie der Wohnungsbauprämie oder der Arbeitnehmersparzulage zusammen. Es stellt zudem das Eigenkapital zu einem Bauspardarlehen dar, welches bei Zuteilung eines Bausparvertrags in Anspruch genommen werden kann. Die Darlehenssumme ergibt sich dabei aus der Differenz von Bausparsumme und Bausparguthaben.

Bankvergleich

Bei einer Bausparkasse handelt es sich um ein Kreditinstitut, welches sich auf Bauspargeschäfte spezialisiert hat. Sie nimmt durch Bausparverträge Kundeneinlagen an und vergibt mit diesem Kapital Bauspardarlehen an Kunden mit zuteilungsreifen Bausparverträgen. Nur Bausparkassen dürfen überhaupt Bausparverträge anbieten. Ihre Geschäftstätigkeit unterliegt zudem der Kontrolle der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Bausparkasse

Ein Bausparsofortdarlehen geht den umgekehrten Weg des Bausparvertrags, denn hier gewährt die Bausparkasse zuerst ein Darlehen und der Kreditnehmer schließt parallel dazu einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme gleich der Kreditsumme ab. Er zahlt regelmäßig in den Bausparvertrag ein und begleicht während dieser Phase lediglich die Zinsen für das Bausparsofortdarlehen. Bei Zuteilungsreife wird das Darlehen mit dem Guthaben teilweise abbezahlt. Die Restschuld tilgt der Kreditnehmer mit dem Bauspardarlehen aus dem parallelen Bausparvertrag. Bausparsofortdarlehen bieten zwar zeitliche Flexibilität, jedoch ist auch hier ein gewisses Eigenkapital nötig und die Zinskonditionen sind nicht immer transparent.

Bausparsumme

Bei der Bausparsumme handelt es sich um den Geldbetrag, über den ein Bausparvertrag abgeschlossen wird. Er setzt sich aus dem Ansparbetrag (das über die Laufzeit anzusparende Kapital) und dem Bauspardarlehen (ein zweckgebundenes Darlehen bei Zuteilungsreife des Bausparvertrags) zusammen. Hat ein Bausparvertrag die Zuteilungsreife erlangt, stehen die Anleger von einer Wahl. Entweder lassen sie sich das Guthaben auszahlen und nutzen es ohne vorgegebenen Zweck oder sie nehmen das Bauspardarlehen an und müssen es zusammen mit dem Bausparguthaben für den Kauf einer Immobilie verwenden. Guthaben und Darlehen ergeben zusammengerechnet am Ende die vorher festgelegte Bausparsumme.

Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag stellt einen Vertrag mit einer Bausparkasse dar. Dieser Sparvertrag verfolgt das Ziel, durch Einzahlung von Sparraten ein gewisses Maß an Eigenkapital aufzubauen. Bei Erreichen eines bestimmten Guthabens und anderer Kriterien (Zuteilungsreife) bietet der Bausparvertrag einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen. Dieses ist zweckgebunden und wird nur vergeben, wenn damit eine Immobilie gekauft wird.

Bauzeitzinsen

Bauzeitzinsen beschreiben die Zinsen, die während der Bauphase einer Immobilie anfallen. Der Darlehensbetrag wird bei einem Bauprojekt in Teilbeträgen je nach Baufortschritt ausbezahlt. Für den bereits ausgezahlten Teil der Kreditsumme müssen Kreditnehmer die vereinbarten Zinsen zahlen. Der noch nicht ausgezahlte Teil bringt jedoch auch Zinskosten in Form der Bereitstellungszinsen mit sich. Bauzeitzinsen können aufgrund der vielen Unwägbarkeiten während eines Hausbaus eine Nachfinanzierung notwendig machen.

Bauzinsen

Die Bauzinsen beschreiben die Zinskosten einer Baufinanzierung. Sie werden dabei von vielen verschiedenen Faktoren beeinflusst. Dazu gehören das allgemeine Zinsniveau, die Preispolitik der jeweiligen Bank, die persönliche Bonität des Kreditnehmers sowie die Höhe der Beleihung, die wiederum vom Eigenkapital abhängt. Aufgrund der langen Laufzeiten und hohen Kreditsummen bei Baukrediten haben selbst kleine Unterschiede bei den Bauzinsen große finanzielle Auswirkungen für die Betroffenen.

Beleihungsauslauf

Der Beleihungslauf ist eine Prozentzahl, die das Verhältnis zwischen dem Darlehen und dem Beleihungswert einer Immobilie aufzeigt. Der Beleihungsauslauf beantwortet also die Frage, zu wie viel Prozent das Objekt durch ein Baudarlehen beliehen wird. Je höher der Beleihungsauslauf, desto größer das Finanzierungsrisiko für die Bank und desto höher der Zinssatz für die Baufinanzierung. In der Praxis beschränken die Banken den Beleihungsauslauf meistens auf maximal 80%.

Beleihungswert

Der Beleihungswert einer Immobilie stellt den Geldbetrag dar, zu dem das Objekt auch langfristig relativ sicher verkauft werden kann. Sollte eine Baufinanzierung also ausfallen, könnte die Bank bei einer Zwangsversteigerung diesen Wert mit hoher Wahrscheinlichkeit erlösen. Da dabei Sicherheitsüberlegungen eine wichtige Rolle spielen und Preisschwankungen außer Acht gelassen werden, liegt der Beleihungswert im Normalfall unter dem aktuellen Kaufpreis. Der Beleihungswert stellt zudem gleichzeitig die oberste theoretische Grenze für die Kreditvergabe dar.

Bereitstellungszinsen

Beim Bau einer neuen Immobilie wird die Kreditsumme nicht am Stück abgerufen, sondern je nach Baufortschritt in verschiedenen Teilbeträgen. Diese richten sich nach der Bezahlung von Rechnungen für Handwerker, Bauhelfer und dem Bauunternehmen. Da die Bank die Kreditsumme bereits zugesagt hat und das Geld in der Zwischenzeit nicht anderweitig verwenden kann, stellt sie dem Kreditnehmer einen Bereitstellungszins in Rechnung. Dieser liegt allerdings deutlich unterhalb des Kreditzinses. Je nach Kreditsumme und Konditionen der Bank werden für Kreditnehmer zinsfreie Bereitstellungszeiträume von 1 Monat bis zu 2 Jahren eingeräumt. Dies kann bei der Suche nach einer passenden Baufinanzierung ein wichtiges Kriterium darstellen.

Besichtigungstermin

Ein Besichtigungstermin ermöglicht es einem Kaufinteressenten, sich eine interessante Immobilie persönlich anzuschauen. Dies stellt einen wichtigen Schritt im Kaufprozess dar, da sich Käufer niemals nur auf Unterlagen und Verkaufsanzeigen verlassen sollten. Bei einem Besichtigungstermin wird zwischen einer Einzelbesichtigung und einem Massenbesichtigungstermin unterschieden, bei dem sich viele Interessenten gleichzeitig eine Immobilie anschauen. Bei tiefergehendem Interesse oder offensichtlichen Mängeln können Käufer zudem einen sachkundigen Gutachter zum Besichtigungstermin hinzuziehen.

Bonität

Die Bonität beschreibt die Kreditwürdigkeit eines Interessenten. Für die Bank stellt die Vergabe einer Baufinanzierung ein großes finanzielles Risiko dar, da die Kreditsummen oftmals auf einem hohen Niveau liegen. Aus diesem Grund wird sowohl die wirtschaftliche als auch die persönliche Bonität eines Kreditnehmers überprüft. Negative Einträge zum Zahlungsverhalten bei Bonitätsprüfungen von Auskunfteien können eine Kreditaufnahme unmöglich machen. Die Bewertung der wirtschaftlichen Verhältnisse (Einkommen, Ausgaben, Schulden) hat zudem einen großen Einfluss auf die Konditionen einer Baufinanzierung.

Budgetrechner (Baugeldrechner)

Der Budgetrechner erlaubt es potenziellen Kreditnehmern, bereits vorher ihre maximal mögliche Kreditsumme zu erfahren. Zu diesem Zweck müssen sie Angaben zum Einkommen und zu den Ausgaben machen. Darüber hinaus ist auch noch die Eingabe der Sollzinsbindung, des Eigenkapitals sowie die gewünschte anfängliche Tilgung erforderlich. Auf Basis dieser Daten kann der Budgetrechner ermitteln, welche Kreditsumme maximal möglich ist. Dies stellt sich regelmäßig als wichtige Planungsbasis dar, weil es die Objektauswahl beeinflusst.

Beurkundung

Der Kauf einer Immobilie sowie die Eintragung einer Grundschuld bedürfen heute einer notariellen Beurkundung. Durch die Urkunde wird eindeutig der Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer einer Immobilie festgeschrieben. Der Notar informiert zudem auch das Grundbuchamt über die Änderung und die Eintragung einer Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung.

  • Stiftung Warentest - Finanztest. Im Test 21 Baufinanzierer. Dr. Klein belegte den 3. Platz mit der Note 2,2 (gut). Ausgabe März 2017

    Stiftung Warentest – Finanztest 2017

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