Baufinanzierungsbegriffe – Buchstabe N

Nachfinanzierung

Eine Nachfinanzierung spielt vor allem bei Bauprojekten eine wichtige Rolle. Dabei handelt es sich um Finanzierungsbedarf, der über die ursprüngliche Kreditsumme hinausgeht. Dies kann passieren, wenn die Bauarbeiten sich deutlich verzögern oder unerwartete Kosten auftauchen. Eine Nachfinanzierung ist oft deutlich teurer als die ursprüngliche Immobilienfinanzierung. Um Nachfinanzierungen zu vermeiden, wird häufig die Einplanung eines Sicherheitspuffers empfohlen.

Nachrangdarlehen

Wird eine Baufinanzierung als Nachrangdarlehen gewährt, erfolgt die Eintragung des Grundbuchs im zweiten oder dritten Rang. Die Ränge bestimmten die Reihenfolge, nach der die Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung der betreffenden Immobilie bedient werden. Vergibt eine Bank also ein Nachrangdarlehen, erhält sie bei einer Zwangsversteigerung nur dann ihr Geld zurück, wenn die Verpflichtungen im ersten Rang vollständig erfüllt wurden. Dies bedeutet also ein höheres Ausfallrisiko, das Banken immer mit höheren Zinsen ausgleichen. Typische Nachrangdarlehen stellen in diesem Zusammenhang Bausparkredite dar, die ergänzend zu einer klassischen Immobilienfinanzierung genutzt werden.

Nebenkosten

Unter den Nebenkosten einer Baufinanzierung werden alle Kostenpunkte zusammengefasst, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Dazu gehören beispielsweise die Notarkosten oder die Gebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch der Immobilie. Auch die Grunderwerbsteuer ist definitiv Teil der Nebenkosten. Bei einem Hausbau bestehen diese aus allen Ausgaben, die nicht direkt Teil des Vertrags mit dem Bauunternehmen sind. Häufig gehören Gartenanlagen oder eine Garage zu den Nebenkosten, wobei es hier sehr auf das jeweilige Vertragswerk ankommt.

Nebenleistungen

Die Nebenleistungen einer Baufinanzierung sind alle Zahlungsverpflichtungen, die über die reine Zins- und Tilgungszahlung hinausgehen. Dazu gehören beispielsweise die Bereitstellungszinsen für den Zeitraum bis zu Inanspruchnahme des Baudarlehens. Auch Schätzungsgebühren, Bürgschaftsgebühren und Teilvalutierungszuschläge sind Teil der Nebenleistungen einer Immobilienfinanzierung.

Negativbescheinigung

Eine Negativbescheinigung umschreibt die Bestätigung einer Gemeinde, von ihrem Vorkaufsrecht für ein bestimmtes Grundstück keinen Gebrauch zu machen. Dies ist vor allem bei Teilungen von Grundstücken von Bedeutung, weil die Gemeinde in vielen Fällen das Vorkaufsrecht besitzt. Bevor beim Grundbuchamt die Teilung eines Grundstücks ins Grundbuch eingetragen wird, muss der Käufer dort die Negativbescheinigung vorlegen. Der Antrag einer solchen Bescheinigung ist formlos möglich, jedoch sind einige Unterlagen wie die Urkunde des Grundstückskaufs und die Bezeichnung des Grundstücks vorzulegen.

Nichtabnahmeentschädigung

Eine Nichtabnahmeentschädigung wird immer dann fällig, wenn ein Kreditnehmer eine zuvor abgeschlossene Baufinanzierung doch nicht oder nicht in der vereinbarten Höhe in Anspruch nehmen möchte. Dies spielt häufig bei Forward-Darlehen eine Rolle, die bereits Jahre im Voraus abgeschlossen werden. Sollten sich die Zinsen ungünstig entwickeln, kann es in Einzelfällen sinnvoll sein, eine Nichtabnahmeentschädigung zu zahlen und ein günstigeres Baudarlehen in Anspruch zu nehmen.

Nominalzins

Der Nominalzins einer Baufinanzierung beschreibt die reinen Zinskosten, die eine Bank für die Geldüberlassung berechnet. Als Kostenmaß einer Finanzierung ist der Nominalzins allerdings nicht geeignet, weil bestimmte Nebenkosten nicht berücksichtigt werden. Dazu gehören zum Beispiel Vermittlungskosten, Bewertungskosten für die zu finanzierende Immobilie und auch eventuelle Kontoführungsgebühren. Diese werden im effektiven Jahreszins mit eingepreist, so dass dieser den tatsächlichen Kosten einer Baufinanzierung näherkommt. Trotzdem müssen auch dort Abstriche gemacht werden, da Notar- und Grundbuchkosten nicht Teil des Effektivzinssatzes sind. Der Nominalzins ist bei einer Finanzierung stets von der Zinspolitik der jeweiligen Bank, der allgemeinen Marktlage, dem Beleihungsauslauf sowie der Bonität des Kreditnehmers abhängig.

Notargebühren

In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, den Kauf eines Grundstücks und einer Immobilie notariell beglaubigen zu lassen. Für diese Dienstleistung berechnet ein Notar entsprechende Gebühren, die vom Kaufpreis der Immobilie abhängig sind. Zusätzlich übernimmt der Notar auch die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch und übermittelt die Änderungen an das Grundbuchamt. Je nach Höhe des Kaufpreises sollten Immobilienkäufer für den Notar durchschnittlich zwischen 2.500 und 6.000 Euro einplanen.

Notaranderkonto

Ein Notaranderkonto dient bei einer Baufinanzierung dem sicheren Geldverkehr zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie. Der Notar führt das Konto, kann jedoch nicht selbst über das vom Käufer hinterlegte Geld verfügen. Die Auszahlung vom Notaranderkonto an den Verkäufer erfolgt erst, wenn die Eintragung des Käufers in das Grundbuch der Immobilie erfolgt ist. Ein Notar kann die Auszahlung verweigern, wenn seinem Auftraggeber damit unwiederbringlicher Schaden entstünde. Somit lässt sich das Notaranderkonto auch als Treuhandkonto bezeichnen.

  • Stiftung Warentest - Finanztest. Im Test 21 Baufinanzierer. Dr. Klein belegte den 3. Platz mit der Note 2,2 (gut). Ausgabe März 2017

    Stiftung Warentest – Finanztest 2017

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