Baufinanzierungsbegriffe – Buchstabe V

Verkehrswert

Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem Preis, der sich mit einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen ließe. Dabei spielen alle Eigenschaften wie die Lage, der Zustand und die Ausstattung des Objekts eine wichtige Rolle. Ein Synonym für den Verkehrswert stellt der Begriff Marktwert dar, da er auf nahezu identischen Annahmen fußt. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts werden besondere persönliche Verhältnisse (z.B. besonderer Druck zu verkaufen) hingegen außen vorgelassen. Es geht also darum, was eine bestimmte Immobilie objektiv wert ist.

Vermögenswirksame Leistungen (VwL)

Vermögenswirksame Leistungen sollen Arbeitnehmern helfen, selbst Vermögen aufzubauen. Zu diesem Zweck zahlt der Arbeitgeber bis zu 40 Euro pro Monat in einen VL-Fondsparplan oder einen Bausparvertrag für den Arbeitnehmer ein. Da die Leistung des Arbeitgebers jedoch (bis auf Festlegungen in Tarifverträgen) freiwillig erfolgt, erhalten Arbeitnehmer eventuell nur einen Teil oder auch überhaupt keinen Zuschuss vom Arbeitgeber. Es besteht jedoch die Möglichkeit, als Arbeitnehmer die Differenz selbst zu übernehmen und so aktiv Vermögensaufbau zu betreiben. Liegt das zu versteuernde Einkommen zudem unter 17.900 Euro (Ehepaare: 35.800 Euro), haben Sparer Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage vom Staat, die 9% der eingezahlten Summe (maximal 43 Euro) pro Jahr beträgt. Mittlerweile ist es zudem auch möglich, die VwL direkt zur Tilgung eines Baukredits zu nutzen und bei selbstgenutzten Immobilien ebenfalls Arbeitnehmersparzulage zu erhalten.

Vollfinanzierung

Der Begriff Vollfinanzierung wird für Baufinanzierungen verwendet, bei denen der Kreditnehmer gar kein Eigenkapital beisteuert. Häufig gibt es hierbei Missverständnisse, weil eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital auf zweierlei verschiedene Art und Weise vollzogen werden kann. Bei einer herkömmlichen Baufinanzierung ohne Eigenkapital trägt der Kreditnehmer im Normalfall wenigstens die Nebenkosten der Finanzierung, die sich nicht selten auf bis zu 10 Prozent des Kaufpreises belaufen. Eine Vollfinanzierung (auch 110-Prozent-Finanzierung) beinhaltet jedoch auch diese Nebenkosten, wird aber wie die herkömmliche Baufinanzierung ohne Eigenkapital nur bei sehr guter Bonität vergeben und ist mit speziellen Risiken behaftet. So bringen diese Arten der Finanzierung eine deutlich längere Laufzeit bei trotzdem recht hohen Rückzahlungsraten mit sich. Zudem erhöht sich das Risiko, bei einer Zwangsversteigerung (infolge von Zahlungsschwierigkeiten) später trotzdem noch auf Restschulden sitzen zu bleiben.

Vollstreckungsunterwerfung

Die Vollstreckungsunterwerfung ist im Zusammenhang mit der Besicherung von Baufinanzierungen heute sehr wichtig. Dabei geht um die Regelung, dass sich der Kreditnehmer bei Zahlungsschwierigkeiten direkt der Zwangsvollstreckung unterwirft. Die Bank muss also nicht erst Klage erheben, um ihre Forderungen aus dem Baukredit zu befriedigen. Bereits nach einem Ausfall von zwei Kreditraten und dem Verstreichen der Mahnfristen können Banken ihr Recht auf eine Zwangsvollstreckung ausüben. Im Normalfall bestehen die Banken heute bei der Besicherung per Grundschuld auf einer Vollstreckungsunterwerfung.

Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen beschreibt eine Baufinanzierung, bei der alle Verbindlichkeiten bereits zum Ende der ersten Zinsbindungsfrist vollständig beglichen werden. Der Normalfall sieht so aus, dass nach der ersten Zinsbindungsfrist von 5-25 Jahren oft noch eine Restschuld verbleibt. Diese lässt sich über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanzieren. Bei einem Volltilgerdarlehen wird die anfängliche Tilgung hingegen entweder so hoch angesetzt, dass sie während der Laufzeit bereits die komplette Kreditsumme ausmacht, oder die Laufzeit extrem ausgedehnt (in Einzelfällen auch Beides). Somit ist ein Volltilgerdarlehen durch die höheren Rückzahlungsraten finanziell zwar schwieriger zu stemmen, bringt jedoch in Einzelfällen durch eine schnellere Tilgung deutliche Einsparungen bei den Zinskosten mit sich. Wird die Laufzeit hingegen in die Länge gezogen, ergeben sich am Ende sogar noch höhere Zinskosten.

Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist immer dann zu zahlen, wenn ein Kreditnehmer eine Baufinanzierung oder einen Ratenkredit entgegen der vertraglichen Vereinbarung vorzeitig ablösen oder Sondertilgungen leisten möchte. Während §502 BGB die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei Ratenkrediten genau regelt, ist die Höhe bei Baudarlehen nicht festgelegt. Die Bank darf jedoch keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, wenn Kreditnehmer Sondertilgungen leisten und diese Option vorher vereinbart haben. Ferner steht jedem Kreditnehmer bei Krediten mit gebundenem Sollzins laut §489 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren zu. Auch hier wird keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.

Vorfinanzierung

Bei einer Vorfinanzierung handelt es sich um eine Kreditvergabe vor der eigentlichen Baufinanzierung. Diese Finanzierungsart dient häufig der Überbrückung und wird vor allem bei Bausparverträgen genutzt. Da eine Bausparkasse keinen festen Termin zur Zuteilung und Auszahlung eines Bauspardarlehens zusagen darf, ist eine genaue zeitliche Planung oft schwierig. Wer bereits kurz vor Zuteilungsreife seines Bausparvertrags seine Wunschimmobilie findet, kann diese über eine Vorfinanzierung kaufen. Darlehensgeber erkennen dabei sowohl den Bausparvertrag als auch die Immobilie als Sicherheit an. In der Praxis fungieren allerdings vor allem endfällige oder variable Darlehen als Vorfinanzierung, welche dann später mit dem besparten Bausparvertrag beglichen werden.

Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht versetzt eine bestimmte Person (Vorkaufsberechtigter) in die Lage, beim Verkauf einer Immobilie bevorzugt gefragt zu werden. Vorkaufsrechte können sich zum einen aus vertraglichen Verpflichtungen ergeben und zum anderen auch aus gesetzlichen Vorschriften. So haben beispielsweise Mieter nach §577 BGB ein Vorkaufsrecht, wenn ein Vermieter Ihre Wohnung in Wohneigentum umwandeln und an einen Dritten verkaufen möchte (Ausnahme: Vermieter verkauft an Familienangehörige). Erst wenn der Vorkaufsberechtigte auf sein Vorkaufsrecht verzichtet, kann die Immobilie an einen Dritten verkauft werden. In der Praxis gestaltet sich die Regelung so, dass zunächst ein Vorvertrag (mit Rücktrittsklausel) zwischen Verkäufer und Drittkäufer abgeschlossen wird. Im nächsten Schritt informiert der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten und fragt ihn, ob dieser von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte. Ist dies nicht der Fall, steht dem Verkauf an einen Dritten nichts im Wege.

  • Stiftung Warentest – Finanztest 2017

  • Über 60 Jahre Erfahrung als Finanzpartner

    Stellen Sie eine unverbindliche Finanzierungsanfrage an die Spezialisten von Dr. Klein.

    Finanzierungsanfrage
Posted in:

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.