Baunebenkosten – Betrachten Sie immer das große Ganze

Baunebenkosten

Baunebenkosten

„Die Kosten für den Bau unseres Hauses belaufen sich auf 220.000 Euro!“ – dieser Satz klingt nach einer soliden Planung beim Bau eines Eigenheims. Nur wenn Sie Ihre Baukosten kennen, können Sie letztlich Ihre Baufinanzierung planen. Doch nicht selten tappen angehende Bauherren in die Falle, die zusätzlich zu den reinen Baukosten anfallenden Nebenkosten nicht zu berücksichtigen. Da diese durchschnittlich zwischen 10 und 20 Prozent der gesamten Baukosten ausmachen können, sollten Sie diese genau im Blick haben. Ansonsten müssen Sie später auf teure Nachfinanzierungen zurückgreifen. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, welche Nebenkosten ein Neubau mit sich bringt und wie Sie Kostenfallen vermeiden.

Folgende Themengebiete zu Baunebenkosten finden Sie auf dieser Seite:

Generalunternehmer oder Bauträger – was ist in Bezug auf die Nebenkosten zu beachten

Wenn Sie einen Hausbau planen, haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Arten der Durchführung. Die gängigsten Optionen in diesem Bereich sind ein Werkvertrag mit einem Generalunternehmer oder der Kauf eines schlüsselfertigen Hauses von einem Bauträger. Diese zwei Möglichkeiten unterscheiden sich in vielen Punkten. Die wichtigsten zeigen wir Ihnen hier kurz auf:

Generalunternehmer Bauträger
Grober Ablauf Ein Generalunternehmer schließt mit Ihnen einen Werkvertrag über den Bau Ihres Hauses ab. Hier werden jedoch die Planung des Hauses und auch die Beschaffung des Grundstücks ausgeklammert. Sie können also beispielsweise einen Architekten beauftragen, um einen individuellen Bauplan erstellen zu lassen. Der Generalunternehmer kümmert sich jedoch komplett um den Bau und interagiert auch mit kleineren Subunternehmen und Handwerkern. Bei einem Bauträger erhalten Sie im Normalfall ein Komplettangebot inklusive Bauplanung und Grundstücksbeschaffung. Begriffe wie „bezugsfertig“ oder „schlüsselfertig“ stehen dabei häufig im Raum. Durch diese Komplettangebote werden typisierte Häuser angeboten, die Sie im Vorfeld als Musterhaus sogar besichtigen können.
Individualität Da die Planung der Immobilie hier voll und ganz bei Ihnen liegt, können Sie sehr einfach individuelle Wünsche umsetzen. Der individuelle Gestaltungsspielraum ist bei dieser Option deutlich eingeschränkt. Die Häuser sind bereits vorgeplant und lassen nur geringe Änderungen im Rahmen der Bemusterung zu. Die Bemusterung ist ein Vorgang, bei dem Sie vor Vertragsabschluss gemeinsam mit dem Bauträger die detaillierten Ausstattungsmerkmale festlegen.
Kosten Als Individuallösung ist der Hausbau mittels Generalunternehmer und Architekt die etwas teurere Variante. Da Bauträger vor allem standardisierte Lösungen zur Verfügung stellen, liegen die Kosten im Normalfall niedriger. Viele Nebenkosten sind zudem im Leistungsumfang enthalten.
Vorteile – Weniger Planungsstress als bei komplett manueller Bauplanung
– Individuelle Wünsche können berücksichtigt werden
– Ein Ansprechpartner bei eventuellen Problemen, steht immer zur Verfügung
– Geringes Risiko in Bezug auf reine Bauleistungen
– Der gesamte Hausbau aus einer Hand
– Sehr transparente und kalkulierbare Kosten
– Geringes Risiko in Bezug auf vereinbarte Leistungen
Nachteile – 10 -15% teurer als die Beauftragung aller Gewerke in Eigenregie
– Hohe Preisunterschiede zwischen den einzelnen Angeboten
– Eingeschränkter Gestaltungsspielraum
– Leistungsumfang nicht einheitlich

Heute entscheiden sich sehr viele potenzielle Bauherren für den Bau einer Immobilie über einen Bauträger. Dies hängt sicherlich auch mit den deutlich besser kalkulierbaren Kosten zusammen. Trotzdem sollten Sie als Bauherr auch hier genau hinschauen, denn Begriffe wie „schlüsselfertig“ oder „bezugsfertig“ sind nicht juristisch festgelegt. Sollten hierüber unterschiedliche Ansichten zwischen Ihnen und dem Bauträger bestehen, kann dies später zu bösen Überraschungen führen. Aus diesem Grund ist es umso wichtiger, den Bauvertrag genau zu checken.

Nebenkosten beim Hausbau

Nebenkosten beim Hausbau

Welche Nebenkosten sollten im Preis eines Bauträgers unbedingt enthalten sein?

Mit der Wahl eines Bauträgers erhalten Sie zwar ein Komplettangebot für Grundstück und Neubau, jedoch werden letztlich nur die Leistungen erbracht, die auch im Bauvertrag stehen. So kommt es durchaus vor, dass Zusatzkosten (Nebenkosten) entstehen, die im Vertrag nicht enthalten sind. Die folgenden Nebenkostenpunkte sollten unbedingt im Vertrag mit dem Bauträger enthalten sein:

  • Baugenehmigung und Vermessung: In diesem Fall gibt es kaum Verhandlungsbedarf. Beide Leistungen sind im Normalfall Teil der Leistungen des Bauträgers.
  • Baugrundgutachten: Auch die Kosten für das Baugrundgutachten gehören im Normalfall zum Leistungsumfang. Sie sollten allerdings unbedingt einen Blick in das Baugrundgutachten werfen, um später nicht von plötzlichen Zusatzkosten durch Bodenprobleme „überrascht“ zu werden.
  • Maklergebühren: Die Vermittlungsgebühr für den Makler löst der Bauträger oft intern und legt sie auf den Gesamtpreis um.
  • Architektenhonorar: Da Sie im Normalfall ein Haus aus dem Programm des Bauträgers erwerben, sind die Kosten für einen Architekten Teil des Gesamtpreises. In diesem Zusammenhang sollten Sie besondere Ausstattungswünsche im Rahmen der Bemusterung vor Vertragsabschluss äußern und in den Vertrag mit aufnehmen.
  • Kelleraushub: Der Aushub für den Keller oder die Bodenplatte ist in den Leistungen eines Bauträgers enthalten. Die Entsorgung des Erdreichs jedoch nicht zwingend.
  • Erschließungskosten: Die Erschließungskosten für die wichtigsten Anschlüsse sollten unbedingt Teil des Vertrags mit dem Bauträger sein.
  • Versicherungen: Als Bauherr sollte sich der Bauträger entsprechend absichern und diese Kosten auch im Vertrag festhalten. Dazu gehören die Bauherrenhaftpflichtversicherung sowie Bauleistungsversicherung, die somit die Grundausstattung in Sachen Versicherungen darstellen.
  • Garage oder Carport: Wenn Sie eine Garage oder einen Carport wünschen und der Bauträger diese anbietet, sollten Sie vor Vertragsabschluss eine Bestellung aufgeben. Dies ist häufig günstiger als Sonderwünsche nach dem Vertragsabschluss, da Sie sich dann in einer schlechteren Verhandlungsposition befinden.
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Was sind Baunebenkosten?

Sie möchten ein Haus bauen und haben ein günstiges Angebot zu einem bestimmten Komplettpreis gefunden? In diesem Fall sollten Sie unbedingt genauer hinschauen, denn es existieren zahlreiche Kostenpunkte, die in diesem Komplettpreis noch nicht enthalten sind. Diese lassen sich in drei große Gruppen einteilen:

1. Nebenkosten, die vor jedem Bau anfallen

Erste Belastungen für Ihre Geldbörse entstehen bereits, bevor der Hausbau überhaupt begonnen hat. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Nebenkosten in Verbindung mit dem Grundstückskauf sowie der Bauvorbereitung:

Kostenpunkt Höhe
Grunderwerbsteuer Je nach Bundesland 3,5 – 6,5% vom Kaufpreis des Grundstücks (Beim Erwerb über Bauträger: vom Komplettpreis)
Notarkosten ca. 1,5% vom Gesamtpreis
Kosten für das Grundbuch ca. 1,5% vom Gesamtpreis
Baugenehmigung 0,2 – 0,72% der Bausumme (je nach Bundesland)
Kosten für die Vermesseung ca. 1% der Bausumme (je nach Bundesland)
Bodengutachten oder Baugrundgutachten 500 – 3.000 Euro

2. Individuelle Nebenkosten, die vor dem Bau anfallen können

Während Sie die oben aufgeführten Kosten in jedem Fall tragen müssen, können je nach Situation weitere Ausgaben anfallen:

 Kostenpunkt Höhe Erklärung
Maklerprovision 5,95% – 7,14% vom Kaufpreis Dieser sehr hohe Posten fällt nur an, wenn Sie Ihr Grundstück oder Ihren Neubau über einen Makler erwerben. Gerade Grundstücke werden heute jedoch sehr häufig über Makler angeboten, so dass die Provision fast immer Bestandteil der Baunebenkosten ist.
Abriss von Altbauten 50 – 200 Euro pro m² Sollte sich auf dem gekauften Grundstück bereits ein altes Gebäude befinden, muss dieses abgerissen werden.
Baumfällung 8 – 50 Euro pro Meter (Baumhöhe) Befinden sich Bäume auf dem Grundstück, müssen diese gefällt werden, bevor der Bau starten kann.

3. Baunebenkosten in Verbindung mit der Baustelle selbst

Wird mit dem Hausbau begonnen, müssen Sie weitere Nebenkosten tragen, die leider nicht Teil des Bauvertrags sind. Diese fallen also zusätzlich an und erhöhen somit die Gesamtkosten Ihres Bauprojekts. Dazu gehören:

Kostenpunkt Höhe Erklärung Generalunternehmer Bauträger
Architektenhonorar und Kosten für die Projektleitung 10-15% der Baukosten Das Honorar eines Architekten richtet sich nach dem individuellen Bauprojekt und Ihren persönlichen Wünschen. Die Projektleitung ist ein weiterer Kostenpunkt. Tätigen Sie den Neubau mit einem Bauträger, sind diese Kosten aber meist inbegriffen. Nebenkosten Immer im Kaufpreis inbegriffen
Baustraße anlegen ca. 11 Euro pro m² Um den Hausbau zu verwirklichen, muss je nach Lage des Grundstücks und des geplanten Hauses auf dem Grundstück eine Baustraße errichtet werden. Nur so können Baumaschinen die Baustelle richtig erreichen. Nebenkosten Abhängig vom Vertrag (checken!)
Aushub für Keller oder Bodenplatte 3,50 – 100 Euro pro m³ (je nach Bodenklasse) Damit das Haus ein Fundament erhalten kann, wird ein Aushub benötigt. Je nach Wunsch wird zudem ein Keller ausgehoben. In vielen Fällen sind die Kosten für den Aushub bereits im Bauvertrag enthalten. Es gibt jedoch auch Bauverträge, die den Aushub zunächst nicht mitberechnen, sodass auch hier Baunebenkosten anfallen. Nebenkosten Im Normalfall inklusive
Abfuhr von angefallenem Erdreich 8 – 15 Euro pro m³ Das Erdreich für den Aushub des Kellers muss abtransportiert werden. Diese Leistung ist so gut wie nie im Bauvertrag enthalten. Nebenkosten Abhängig vom Vertrag (checken!)
Erschließungskosten (Strom, Baustrom, Gas, Wasser, Abwasser, Telefon) 10.000 – 15.000 Euro Gerade neuer Baugrund ist zu Beginn noch nicht Teil des öffentlichen Versorgungsnetzes. Die Erschließung stellt einen großen Posten der Baunebenkosten. Nebenkosten Abhängig vom Vertrag (sollte aber unbedingt dazu gehören)
Versicherungen ca. 400 Euro/Jahr Für Bauherren sind eine Bauherrenhaftpflichtversicherung und Bauleistungsversicherung sehr wichtig. Nebenkosten (ohne Fertigstellungs-versicherung) Im Vertrag enthalten (bis auf Fertigstellungs-versicherung)
Prüfstatiker (nur in einigen Bundesländern Pflicht) ca. 1% der Bausumme Der Prüfstatiker prüft die bautechnischen Nachweise. Gesetzlich vorgeschrieben ist ein Prüfstatiker nur in den Bundesländern Berlin, Brandenburg und Hessen. Nebenkosten Abhängig vom Vertrag (checken!)
Garage 4.000 – 20.000 Euro Eine Garage für das eigene Fahrzeug oder die Fahrzeuge schützt den Wagen vor Witterungen. Es handelt sich bei Kosten für die Garage häufig dann um Baunebenkosten, wenn die Garage nicht Teil des Neubaus ist. Bei Bauträgern sind die Kosten oft im Preis inbegriffen. Nebenkosten Abhängig vom Vertrag
Carport 300 – 8.000 Euro Ein Carport ist die Alternative zur Garage und stellt einen überdachten Parkplatz am Haus zur Verfügung. Nebenkosten Abhängig vom Vertrag
Einfahrt Arbeitskosten: 40 bis 120 €/m²
Materialkosten: ab ca. 10 €/m²
Einfahrten zu Garagen oder Carports sind eine Notwendigkeit. Je nach Grundstückslage fallen sie größer oder kleiner aus. Nebenkosten Abhängig vom Vertrag
Gartenanlagen – Terrasse: 60 bis 250 Euro/m²
– Rasen: 10 bis 25 Euro/50 m²
– Hecke: 2 bis 30 Euro/ Pflanze
– Teich: 500 bis 5.000 Euro
Gerade die Außenanlagen lassen sich sehr individuell gestalten. Hier kommt es also auf Ihre Wünsche und Vorstellungen an. Nebenkosten Im Normalfall sind bestimmte Leistungen wie die Anlage des Gartens inklusive, Details dazu im Vertrag checken

Aus den hier aufgeführten Punkten ergeben sich also mitunter recht hohe Baunebenkosten. Dies zeigen wir Ihnen in einem Praxisbeispiel etwas genauer:

Kostenpunkt Summe
Grundstückskosten (pauschal) 80.000 Euro
Notarkosten (1,5% des Grundstücks- und Neubaupreises) 1.200 Euro
Kosten für das Grundbuch (1,5% des kompletten Kaufpreises) 1.200 Euro
Grunderwerbsteuer (3,5%) 2.800 Euro
Bodengutachten 1.500 Euro
Maklerprovision (5,95% des Grundstückpreises) 4.760 Euro
Baumfällung (3 Bäume á 5 Meter) 170 Euro
Zusatzkosten Grundstückskauf 11.630 Euro
Hausbaukosten (pauschal) 150.000 Euro
Notarkosten (1,5% des Grundstücks- und Neubaupreises) 2.250 Euro
Grundbuchkosten (1,5% des Grundstücks- und Neubaupreises) 2.250 Euro
Baugenehmigung (0,3% der Bausumme) 450 Euro
Vermessung (1% der Bausumme) 1.500 Euro
Baustraße (30 m²) 330 Euro
Kelleraushub (132 m³ x 15 Euro) 1.980 Euro
Abfuhr Erdreich (132 m³ x8 Euro) 1.056 Euro
Erschließungskosten 11.000 Euro
Versicherungen 400 Euro
Carport 3.000 Euro
Rasen (200 m² á 12 Euro) 2.400 Euro
Hecke (60 Pflanzen á 5 Euro) 300 Euro
Zusatzkosten Hausbau 26.916 Euro
Zusatzkosten (gesamt) 38.546 Euro (16,76%)
des gesamten Kaufpreises

In diesem Beispiel liegen die Baunebenkosten bei 16,76 Prozent. Hierbei wurde allerdings auch auf den Prüfstatiker verzichtet und unterstellt, dass der Hausbau in einem Bundesland mit besonders niedriger Grunderwerbsteuer stattfindet. Somit könnten die Baunebenkosten je nach persönlicher Situation also auch noch deutlich höher ausfallen. Wenn Sie den Hausbau über einen Bauträger durchführen lassen, fallen zwar einige Punkte der Nebenkosten weg, jedoch müssten Sie dann in den meisten Fällen auch Grunderwerbsteuer auf den Neubau zahlen. Der Gesetzgeber betrachtet dies nämlich als „verbundenes Geschäft“. Dies lässt sich nur umgehen, wenn Grundstücksverkäufer und späterer Bauträger nicht wirtschaftlich verbunden sind und Sie eine Schamfrist zwischen Grundstücksverkauf und Baubeginn von mindestens einem Jahr einhalten.

Finanzpuffer einbauen

Finanzpuffer einbauen

Finanzpuffer einbauen – So sind Sie auf der sicheren Seite

Ein Hausbau bleibt trotz aller Planungen an einigen Stellen unberechenbar. So könnten sich im Bauverlauf Hürden ergeben, die zusätzlichen Finanzbedarf mit sich bringen. Darüber hinaus liegen zu Beginn der Planung mitunter noch nicht alle Kostenpunkte in exakter Höhe vor. Da eine Nachfinanzierung jedoch deutlich teurer ausfällt, sollten Sie von vornherein einen finanziellen Puffer einbauen. Hierbei empfiehlt sich eine Summe von mindestens 10.000 Euro, so dass Sie jederzeit flexibel auf höhere Baunebenkosten oder Baukosten reagieren können. In Bezug auf die Baunebenkosten sollten Sie zudem stets im Blick behalten, dass diese bis zu 20 Prozent der kompletten Bausumme ausmachen. Wenn Sie hier genau planen und den Vertrag mit dem Bauträger entsprechend in Bezug auf die Leistungen prüfen lassen, sind Sie am Ende auf der sicheren Seite.

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