Sondertilgungen – Laufzeit deutlich verkürzen und Zinskosten sparen

Wie funktionieren Sondertilgungen?

Eine Baufinanzierung gehört aufgrund ihrer oft langen Laufzeit und der hohen Kreditsummen zu den größten Finanzprojekten, die Privatpersonen in ihrem Leben angehen. Laufzeiten zwischen 25 und 45 Jahren bis zur kompletten Rückzahlung eines Baudarlehens sind dabei keine Seltenheit. Sondertilgungen gelten hier als eine Möglichkeit, die Laufzeit einer Baufinanzierung zu verkürzen und die Zinslast zu senken. Doch erstens werden entsprechende Optionen nicht von allen Banken angeboten und zweitens sollten Sie beim Kreditabschluss vorher genau überlegen, ob Sie die flexiblen Sondertilgungsoptionen wirklich benötigen. Die Banken lassen sich diese nämlich durch einen höheren Sollzins über die gesamte Laufzeit hinweg bezahlen. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, was Sondertilgungen genau sind und was dabei zu beachten ist.

Was bedeuten Sondertilgungen genau?

Wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen, werden beim Vertragsabschluss einige Eckdaten von Beginn an festgelegt:

  • Baufinanzierungssumme: Der Betrag, den Sie tilgen müssen.
  • Sollzins: Im Normalfall als gebundener Sollzins bis zum Ende der gewählten Zinsbindung.
  • Anfängliche Tilgung: Der Anteil der Baufinanzierungssumme, den Sie im ersten Jahr tilgen möchten.
  • Rückzahlungsrate: Der Betrag, den Sie monatlich für Zinsen und Tilgung aufwenden. Er ändert sich über die gesamte Zinsbindung hinweg nicht.

Zwischen diesen Eckdaten besteht ein Zusammenhang, der die Dauer bis zur kompletten Tilgung sowie die Zinskosten erheblich beeinflusst. Ein Beispiel mit einem Darlehen von 200.000 Euro zu einem Sollzins von 2% soll dies aufzeigen:

Darlehensumme Anfängliche
Tilgung
Rückzahlungsrate Dauer bis zur
kompletten Tilgung
Zinskosten
200.000 Euro 1,0% 500,00 Euro 54,98 Jahre 129.858,35 Euro
200.000 Euro 2,0% 666,67 Euro 34,69 Jahre 77.489.96 Euro
200.000 Euro 3,0% 833,33 Euro 25,56 Jahre 55.625,73 Euro
200.000 Euro 4,0% 1.000,00 Euro 20,29 Jahre 43.481,95 Euro
200.000 Euro 5,0% 1.166,67 Euro 16,84 Jahre 35.726,83 Euro
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Eine hohe anfängliche Tilgung bei der Baufinanzierung

Eine Erhöhung der anfänglichen Tilgung hat insgesamt also 3 Effekte:

  1. Die monatliche Rate erhöht sich
  2. Die Dauer bis zur kompletten Tilgung sinkt
  3. Die Zinskosten sinken

Der Tilgung sind auf diesem Weg jedoch stets Grenzen gesetzt. Dies liegt an der Tatsache, dass die meisten Baudarlehen heute als Annuitätendarlehen mit konstanter Monatsrate ausgegeben werden. Zwar erhöht sich jeden Monat der Tilgungsanteil der Rate, während der Zinsanteil sinkt, jedoch wäre selbst bei einem Zinsanteil von Null die Tilgung pro Monat auf die Ratenhöhe beschränkt. Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank jedoch die Möglichkeit von Sondertilgungen, können Sie einen bestimmten Betrag pro Jahr zusätzlich tilgen.

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Wie funktionieren Sondertilgungen?

Sondertilgungen sind nicht bei jeder Baufinanzierung eine Standard-Leistung, die automatisch im Vertrag enthalten ist. Aus diesem Grund sollten Sie als Kreditnehmer gezielt entsprechende Angebote auswählen oder um eine passende Klausel im Vertrag bitten, wenn Sie Sondertilgungen nutzen möchten. In den letzten Jahren sind jedoch immer mehr Banken dazu übergegangen, zumindest eine geringe Sondertilgung pro Jahr zu ermöglichen. Dabei stellen sich zwei Fragen zur Ausgestaltung einer solchen Klausel:

  1. Wie viele Sondertilgungen pro Jahr sind erlaubt?
  2. Wie hoch darf die Sondertilgung pro Jahr maximal ausfallen?

Auf diese Fragen gibt es keine allgemeingültige Antwort, sondern es kommt ganz auf den Anbieter an. Gängig sind dabei 3-5 Sondertilgungen pro Jahr , die maximal 5 Prozent der Kreditsumme ausmachen. Wie sich Sondertilgungen in der Tilgungsphase auswirken können, zeigt eine Abwandlung des obigen Beispiels:

Darlehenssumme Anfängliche
Tilgung
Sondertilgung
(3% pro Jahr)
Rückzahlungsrate Dauer bis zur
kompletten Tilgung
Zinskosten
200.000 Euro 1,0% 6.000,00 Euro pro Jahr 500,00 Euro 20,41 Jahre 44.846,97 Euro
200.000 Euro 2,0% 6.000,00 Euro pro Jahr 666,67 Euro 16,92 Jahre 36.833,49 Euro
200.000 Euro 3,0% 6.000,00 Euro pro Jahr 833,33 Euro 14,45 Jahre 31.243,02 Euro
200.000 Euro 4,0% 6.000,00 Euro pro Jahr 1.000,00 Euro 12,62 Jahre 27.147,22 Euro
200.000 Euro 5,0% 6.000,00 Euro pro Jahr 1.166,67 Euro 11,20 Jahre 24.008,97 Euro

Es fällt sofort auf, dass die Dauer bis zur kompletten Tilgung sich erheblich verkürzt und damit auch die Zinskosten deutlich sinken. Wenn Sie mit einer Tilgung von nur 1% beginnen und zusätzlich eine Sondertilgung von 3% pro Jahr wählen, können Sie die Tilgungsdauer im Beispiel um über 34 Jahre verkürzen und Zinskosten auf ca. ein Drittel reduzieren.

Hinweis: Geförderte KfW-Darlehen sowie Bauspardarlehen und auch variable Kredite haben keine strengen Regelungen in Bezug auf Sondertilgungen. Bei diesen Darlehen können Sie im Normalfall jederzeit Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe leisten.

Darauf sollten Sie achten bei einer Baufinanzierung

Was Sie zusätzlich beachten sollten

Sondertilgungen können also dabei helfen, die Kosten einer Baufinanzierung deutlich zu mindern. Dies funktioniert allerdings nur, wenn auch tatsächlich die Mittel dafür zur Verfügung stehen. Wenn Sie neben der Tilgung der Baufinanzierung keine weiteren Summen ansparen können, nützen Ihnen Sondertilgungsoptionen nichts. Darüber hinaus erhöht eine entsprechende Klausel im Vertrag die Kosten für die Baufinanzierung. Dies kann auf zweierlei Art und Weise geschehen:

  1. Der Sollzins liegt über die gesamte Laufzeit hinweg höher
  2. Sondertilgungen werden mit einer Gebühr belegt

Während sich die Gebühren für Sondertilgungen im Vertrag nur selten finden, ist eine Sollzinserhöhung durch die Möglichkeit kostenfreier Sondertilgungen nach wie vor gängige Praxis. Eine weitere Abwandlung des obigen Beispiels soll zeigen, welche Veränderungen eine Erhöhung des Sollzinssatzes von 2,0% auf 2,2% pro Jahr trotz Sondertilgungen bewirkt:

Darlehenssumme Anfängliche Tilgung Sondertilgung
(3% pro Jahr)
Rückzahlungsrate Dauer bis zur
kompletten Tilgung
Zinskosten
200.000 Euro 1,0% 6.000,00 Euro pro Jahr 533,33 Euro 20,06 Jahre 48.756,55 Euro
200.000 Euro 2,0% 6.000,00 Euro pro Jahr 700,00 Euro 16,67 Jahre 40.098,98 Euro
200.000 Euro 3,0% 6.000,00 Euro pro Jahr 866,67 Euro 14,27 Jahre 34.073,39 Euro
200.000 Euro 4,0% 6.000,00 Euro pro Jahr 1.033,33 Euro 12,48 Jahre 29.631,91 Euro
200.000 Euro 5,0% 6.000,00 Euro pro Jahr 1.200,00 Euro 11,09 Jahre 26.235,88 Euro
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Baufinanzierung mit gebundenem Sollzins

Durch die Sollzinserhöhung sinkt die Dauer bis zur kompletten Tilgung sogar noch, was aber lediglich der höheren Rückzahlungsrate in Verbindung mit den Besonderheiten des Annuitätendarlehens geschuldet ist. Die Zinskosten steigen jedoch merklich an. Dies zeigt noch einmal eindrücklich, wie ärgerlich es wäre, die höheren Zinsen für eine Sondertilgungsmöglichkeit zu zahlen, wenn Sie diese gar nicht nutzen können. Aus diesem Grund sind folgende Überlegungen wichtig:

  • Können Sie neben der Tilgung noch Geld ansparen?
  • Erwarten Sie in den nächsten Jahren besondere Geldeingänge wie Auszahlungen aus Sparverträgen oder Erbschaften?
  • Sind Sie bereit, diese Überschüsse in Sondertilgungen zu investieren?

Wenn Sie die Fragen bejahen können, sind Sondertilgungen für Sie mitunter durchaus eine interessante Möglichkeit, Ihre Zinslast bei der Baufinanzierung weiter zu reduzieren.

Fazit: Sondertilgungen sind eine sehr interessante Option, die Tilgung der eigenen Baufinanzierung erheblich zu beschleunigen. Auch wenn viele Banken heute bereits Sondertilgungen anbieten, sind sie nach wie vor keine Standard-Leistung einer herkömmlichen Baufinanzierung mit gebundenem Sollzins.

Wenn Sie für entsprechende Möglichkeiten interessieren, sollten Sie vorher genau kalkulieren, ob Sie diese Option auch in Anspruch nehmen können. Es bringt nämlich nichts, lediglich den Zinsaufschlag für eine Sondertilgungs-Klausel zu zahlen und diese ungenutzt zu lassen. Wenn Sie also zusätzlich zur normalen Tilgung Kapital ansparen können oder größere Einzahlungen erwarten, sind Sondertilgungen durchaus interessant.

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