Baufinanzierungsbegriffe – Buchstabe Z

Zinsen

Zinsen stellen die Gebühr für eine Geldüberlassung durch einen Kreditgeber (etwa eine Bank) dar. Der Zinssatz wird als Prozentsatz von der jeweiligen Darlehensschuld ausgewiesen. Bei der Angabe der Zinsen unterscheidet die Branche zwischen dem Nominalzins (auch gebundener Sollzins) und dem effektiven Jahreszins. Während ersterer lediglich die reinen Zinskosten beschreibt, sind im effektiven Zinssatz auch Nebenkosten wie Abschlussgebühren oder Vermittlungsgebühren enthalten. Somit ist der effektive Zinssatz das deutlich bessere Kostenmaß beim Vergleich von Immobilienkrediten. Die Höhe der Zinsen hängt dabei vom allgemeinen Zinsniveau, der jeweiligen Bonität des Kreditnehmers sowie der Höhe des Beleihungsauslaufs ab.

Zinsbindungsfrist

Die Zinsbindungsfrist ist bei den meisten Baufinanzierungen ein sehr wichtiger Aspekt. Sie beschreibt den Zeitraum, innerhalb dessen der Zinssatz festgeschrieben wird. Veränderungen der Marktzinsen haben während der Zinsbindungsfrist keinerlei Auswirkungen auf ein bereits abgeschlossenes Baudarlehen. Im Gegenzug kann die Bank während des Zeitraums ebenfalls sicherer planen, weil zumindest bis zu einem Zeitraum von 10 Jahren eine vorzeitige Kündigung innerhalb der Zinsbindungsfrist sehr schwierig ist. Danach besteht laut BGB ein kostenfreies Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten. Gängige Zinsbindungsfristen bewegen sich zwischen 5 und 25 Jahren. Je länger die Zinsbindungsfrist gewählt wird, desto höher wir der Sollzins des Darlehens.

Zuteilungstermin

Der Zuteilungstermin ist ein wichtiger Zeitpunkt im Verlauf eines Bausparvertrags. Zu diesem Termin erhält der Sparer die Zuteilung für seinen Bausparvertrag und kann nun sein Recht auf das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Der Zuteilungstermin ist zu Beginn nicht verbindlich festgelegt, sondern hängt von der Bewertungszahl und dem bereits angesparten Kapital ab. Die mögliche Kreditsumme aus dem Bauspardarlehen ist die Differenz aus der gesamten, vereinbarten Bausparsumme und dem angesparten Kapital. Es besteht übrigens keinerlei Verpflichtung, das Bauspardarlehen zum Zuteilungstermin in Anspruch zu nehmen. Der Sparer kann den Bausparvertrag auch kündigen und das angesparte Kapital anderweitig verwenden.

Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung kommt immer dann zum Einsatz, wenn ein Gläubiger seine Forderungen mithilfe staatlicher Gewalt eintreibt. Bei einer Baufinanzierung ist dies der Fall, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. Im Zuge dessen nimmt die Bank ihre Rechte aus der eingetragenen Grundschuld in Anspruch und pfändet die Immobilie. Darauffolgend wird eine Zwangsversteigerung angeordnet, aus deren Erlös die Bank ihre Forderungen befriedigen kann. Erzielt die Versteigerung einen Überschuss, erhält der Eigentümer der Immobilie den Rest. Da Banken heute eine Grundschuld fast immer mit dinglicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung eintragen lassen, können sie die Zwangsvollstreckung ohne vorherige Klage anordnen.

Zweckerklärung

Die Zweckerklärung ist ein wichtiger Bestandteil der Grundschuld bei Immobiliendarlehen. Als Sicherheit für einen Baukredit über mehrere hunderttausend Euro verlangen Banken die Eintragung von Grundpfandrechten wie einer Grundschuld. Da diese anders als die Hypothek jedoch unabhängig von der jeweiligen Forderung existiert, muss der Sicherungszweck in der Zweckerklärung vereinbart werden. Gäbe es diese nicht, hätte die Bank theoretisch auch nach Abzahlung des Baudarlehens noch das Recht auf Vollstreckung des Grundpfandrechts. Die Zweckerklärung legt jedoch genau fest, dass der Sicherungszweck mit der Abzahlung des Baudarlehens entfällt. Mit Zusendung der Löschungsbewilligung nach Darlehensabzahlung kann der Eigentümer einer Immobilie die Grundschuld löschen oder sie als Eigentümergrundschuld im Grundbuch bestehen lassen.

Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung wird immer dann benötigt, wenn bei der Immobilienfinanzierung eine Finanzierungslücke zu überbrücken ist. Dies kann an verschiedenen Zeitpunkten geschehen. Wer beispielsweise mittelfristig eine größere Summe Eigenkapital aus einem Bausparvertrag oder einer Erbschaft für eine Baufinanzierung nutzen könnte, aber nicht solange warten möchte, kann auf eine Zwischenfinanzierung bauen. Diese dient der Überbrückung des Zeitraums bis das Kapital auch tatsächlich zur Verfügung steht. Häufig wird eine Zwischenfinanzierung bei einem Bausparvertrag genutzt, da hier der Zuteilungstermin für das Bauspardarlehen nicht genau feststeht.

Die Finanzierungsform eignet sich auch für Immobilienkäufer, die eventuell gerade ihr altes Haus verkaufen und noch auf die Überweisung des Kaufpreises warten. Eine weitere Verwendungsmöglichkeit besteht zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung, wenn die Restschuld mit bald zur Verfügung stehendem Kapital getilgt werden soll und der Kreditnehmer ebenfalls nur einen relativ kurzen Zeitraum überbrücken muss. Die Laufzeiten einer Zwischenfinanzierung bewegen sich häufig im kurzfristigen Bereich bis zu 24 Monaten und die mögliche Kreditsumme orientiert sich am zu erwartenden Eigenkapital. Es existiert jedoch keinerlei Zinsbindung, was die Kosten dieser Finanzierungsform je nach Zinsentwicklung durchaus steigern kann.

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