Baufinanzierungsbegriffe – Buchstabe M

Makler

Beim Kauf einer Immobilie spielt ein Makler auch heute noch häufig eine wichtige Rolle. Er stellt den Kontakt zwischen Käufern und Verkäufern her, führt Besichtigungen des entsprechenden Objektes durch und vermittelt letztlich den Abschluss eines Kaufvertrags. Für diese Bemühungen erhält er im Erfolgsfall eine Provision (Courtage), deren Höhe normalerweise vom Kaufpreis abhängig ist. Während bei privaten Vermietungen mittlerweile feste gesetzliche Regelungen (max. 2 Monatsmieten zzgl. MwSt.) für die Höhe der Provision existieren, geben die Bundesländer in Bezug auf Verkaufsprovisionen für Makler lediglich Empfehlungen. Im Normalfall liegt die Provision bei einem Verkauf jedoch zwischen 3 und 6% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer.

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt die Pflichten für Immobilienmakler, Darlehensvermittler und auch Bauträger. Darin wird unter anderem festgelegt, welche Zugangsvoraussetzungen für die entsprechenden Berufe bestehen. So muss beispielsweise eine Erlaubnis nach §34c GewO eingeholt werden. Diese wird jedoch nur erteilt, wenn gegen die jeweilige Person kein Insolvenzverfahren eröffnet wurde und er in den letzten 5 Jahren vor Stellung des Antrags nicht wegen Eigentums- oder Vermögensdelikten verurteilt worden ist.

Marktwert

Der aktuelle Marktwert einer Immobilie ist laut §194 BauGB (Baugesetzbuch) mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Demnach geht es um den Preis, den eine Immobilie an einem bestimmten Stichtag am Markt erzielt, wenn keine besonderen persönlichen Umstände beim Käufer oder Verkäufer für Verzerrungen sorgen. Auch das Pfandbriefgesetz (PfandBG) definiert den Marktwert in §16 als den Preis, den ein kaufbereiter Erwerber im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum betrachteten Zeitpunkt für das Objekt zu zahlen bereit ist. Somit unterscheidet sich der Marktwert vom Beleihungswert, bei dem auch die langfristige Wertentwicklung der Immobilie mit einfließt und Sicherheitsabschläge vorgenommen werden.

Mietkauf

Als Mietkauf wird der Erwerb einer Immobilie durch Mietzahlungen bezeichnet. Dabei schließen Mieter und Vermieter einen Kaufvertrag, bei dem der Kaufpreis für einen gewissen Zeitraum gestundet wird. Teile der gezahlten Miete werden dabei mit dem Kaufpreis verrechnet, so dass der Mieter das Objekt über einen bestimmten Zeitraum hinweg erwirbt. Im Normalfall verbleibt zum Zeitpunkt des tatsächlichen Kaufs eine Restschuld, die dann mit einem Darlehen abgegolten werden kann. Die Miete liegt bei einem Mietkauf nahezu immer höher als bei einem normalen Mietverhältnis, da der Vermieter mit der Mietzahlung selbstverständlich auch Zinsen berechnet. Interessenten sollten daher stets die Konditionen genau prüfen.

Miteigentumsanteil

Der Miteigentumsanteil ist der Teil einer Immobilie, der einem Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Während die Wohnungen als Sondereigentum ihrer jeweiligen Besitzer gelten, existieren darüber hinaus noch Bestandteile, die zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dazu zählen das Treppenhaus, etwaige Außenanlagen, Fahrstühle, Abflussrohre und auch die Außenfassade. Der Anteil eines einzelnen Wohnungseigentümers an diesem Gemeinschaftseigentum wird Miteigentumsanteil genannt.

Mitschuldner

Als Mitschuldner wird bei einer Baufinanzierung eine zweite Person bezeichnet, die ebenfalls als Kreditnehmer auftritt. In der Praxis geht es dabei meistens um den Ehegatten des ursprünglichen Kreditnehmers. Dabei haften beide Schuldner jeweils gesamtschuldnerisch für die Rückzahlung des Darlehens. Somit kann die Bank sich bei ausbleibenden Rückzahlungsraten zunächst aussuchen, an wen sie entsprechende Nachforderungen richtet. Steht am Ende einer der Mitschuldner für die Rückzahlung alleine ein, könnte er die über seinen Anteil hinausgehende Zahlung als Schadenersatz vom anderen Mitschuldner zurückfordern.

Modernisierungskredit

Jede Immobilie unterliegt vom ersten Tag an der Abnutzung. Irgendwann werden deshalb zwangsläufig Modernisierungsmaßnahmen fällig. Diese reichen von einem neuen Außenanstrich über eine Erneuerung des Dachs bis hin zu einem Austausch der Heizungsanlage. Da entsprechende Vorhaben mitunter hohe Geldsummen verschlingen, werden diese im Normalfall über einen Kredit finanziert. Baufinanzierungen sind jedoch erst ab einer gewissen Mindestsumme (häufig 30.000 bis 50.000 Euro) verfügbar und müssen zudem per Grundschuld abgesichert werden. Letzteres verursacht wiederum zusätzliche Kosten. Ein Modernisierungskredit ist hingegen schon bei kleineren Kreditsummen verfügbar und muss häufig nicht einmal per Grundschuld besichert werden. Der Immobilieneigentümer kann das Darlehen einfach wie einen herkömmlichen Ratenkredit beantragen und abzahlen. Als Besonderheit wird lediglich ein Nachweis über den Besitz einer Immobilie verlangt. Einige Banken verlangen zudem im Nachhinein Beweise für die durchgeführten Modernisierungen.

Muskelhypothek

Der Begriff Muskelhypothek ist eine umgangssprachliche Umschreibung für die Eigenleistung bei einer Baufinanzierung. Viele Interessenten überschätzen dabei ihre eigenen Möglichkeiten und die von Freunden oder Verwandten. Oftmals ist der Zeitaufwand für entsprechende Maßnahmen recht hoch oder es werden spezielle Qualifikationen (z.B. bei der Elektrik) gefordert. Kann ein Bauherr sich die benötigte Zeit nehmen und verfügt über entsprechende Fachkenntnisse, erkennen Banken am Ende Eigenleistungen bis zu einem Anteil von 10-15% der Baukosten als Eigenkapital an.

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