Baufinanzierungsbegriffe – Buchstabe S

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren stellt eine Methode zur Berechnung des Immobilienwertes dar. Sie konzentriert sich auf die rein materiellen Werte wie den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen. Ein mögliches Verdienstpotenzial durch die Vermietung einer Immobilie wird hierbei nicht mit in die Betrachtung einbezogen. Das Bewertungsverfahren findet deshalb vor allem bei Objekten Verwendung, die als Eigenheim genutzt werden. Bei der Nutzung einer Immobilie als Kapitalanlage stellt das Ertragswertverfahren hingegen die bessere Alternative dar.

Schätzkosten

Schätzkosten fallen im Zuge der Wertermittlung einer Immobilie an. Eine Bank kann eine Baufinanzierung nur dann als Sicherheit für eine Baufinanzierung anrechnen, wenn sie den Beleihungswert genau kennt. Eine entsprechende Schätzung wird meistens von Gutachtern oder hausinternen Mitarbeitern der Bank durchgeführt. Die dafür entstehenden Schätzkosten bewegen sich normalerweise im Bereich zwischen 0,2 und 1% der gesamten Darlehenssumme. Auch wenn das Oberlandesgericht Düsseldorf bereits im November 2009 (Az.: I-6 U 17/09) Klauseln mit Kostenabwälzungen auf Bankkunden für unwirksam erklärt hat, werden Schätzkosten teilweise auch immer mal wieder auf den Kunden umgelegt.

Schuldübernahme

Bei der Schuldübernahme handelt sich um eine Prozedur, bei der der bisherige Schuldner einer Baufinanzierung aus dem Schuldverhältnis ausscheidet und ein anderer seine Stelle einnimmt. Dies ist nur möglich, wenn alle drei Vertragsparteien damit einverstanden sind. Der Vorgang muss wie ein normaler Kaufvertrag vom Notar beglaubigt werden. Dies gilt vor allem dann, wenn der neue Schuldner auch das Eigentum an der Immobilie übernimmt.

Schuldzinsenabzug

Wird eine Immobilie nicht als Eigenheim, sondern als Kapitalanlage genutzt, kann der Immobilienkäufer die an die Bank entrichteten Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen. Dies mindert das zu versteuernde Einkommen, welches durch die entsprechenden Mieteinnahmen entsteht. Bei der Nutzung einer Immobilie als Eigenheim entfällt der Schuldzinsenabzug, da die Finanzierungskosten nicht dazu dienen, selbst Einnahmen zu erzielen.

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Die selbstschuldnerische Bürgschaft ist eine der bekanntesten Kreditsicherheiten. Hierbei steht der Bürge für die Kreditverpflichtungen des Kreditnehmers ein und verzichtet gleichzeitig auf die Einrede der Vorausklage. Somit muss die Bank bei Zahlungsschwierigkeiten seitens des Kreditnehmers nicht erst den kompletten Klageweg beschreiten, bevor sie den Bürgen in Anspruch nehmen darf. Eine selbstschuldnerische Bürgschaft dient dazu, eine Baufinanzierung für den Kreditnehmer überhaupt erst möglich zu machen oder die Zinskonditionen zu verbessern. Als Bürgen kommen vor allem Ehepartner und weitere Verwandte infrage.

Sicherheit

Sicherheiten dienen im Bereich der Kreditvergabe dazu, das Ausfallrisiko eines Darlehens zu minimieren. Bei einer Baufinanzierung gilt die Immobilie fast immer selbst als entsprechende Sicherheit, die heute häufig als Grundpfandrecht in Form einer Grundschuld Anwendung findet. Kann der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, ist die Bank berechtigt, durch eine Zwangsversteigerung ihre Forderungen zu befriedigen. Andere Kreditsicherheiten stellen beispielsweise Bürgschaften dar, bei der ein Dritter das Kreditrisiko selbstschuldnerisch mit übernimmt.

Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrechte spielen im Bereich der Immobilien vor allem bei Objekten mit mehreren Eigentumswohnungen eine wichtige Rolle. So können beispielsweise einzelne Wohnungsinhaber bestimmte Stellplätze für Pkw exklusiv nutzen. Auch die exklusive Verwendung einer Terrasse oder einer bestimmten Gartenfläche stellt ein Sondernutzungsrecht dar. Entsprechende Rechte werden bereits in der Teilungserklärung festgehalten, die wiederum Teil des Grundbuchs ist. Eine nachträgliche Änderung muss dabei von allen Wohnungseigentümern abgesegnet werden. Obwohl Flächen mit Sondernutzungsrecht nur von einer Partei in Anspruch genommen werden, obliegt die Instandhaltung der Wohneigentümergemeinschaft, da sie auch die Eigentümerschaft behält.

Sondertilgungen

Die Sondertilgung stellt eine zusätzliche Teilrückzahlung dar, die über die vereinbarte Tilgung hinausgeht. Auf diesem Weg können Kreditnehmer die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung verkürzen und die Zinskosten deutlich absenken. Sondertilgungen sind jedoch nur dann möglich, wenn die jeweilige Bank ein Sondertilgungsrecht einräumt. Dieses kann entweder kostenlose Sondertilgungen vorsehen oder Tilgungen gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Da sich die Banken gerade die Möglichkeit kostenfreier Sondertilgungen fast immer durch Zinsaufschläge bezahlen lassen, ist eine solche Option im Kreditvertrag nur dann sinnvoll, wenn der Kreditnehmer auch wirklich mit entsprechenden finanziellen Mitteln plant.

Sollzins

Der Sollzins stellt die Gebühr für die Ausleihung von Geld durch eine Bank oder einen anderen Finanzdienstleister dar. Er beinhaltet nicht die Tilgung einer Baufinanzierung und auch keine Nebenkosten wie eine eventuelle Vermittlungsgebühr. Aus diesem Grund ist bei einem Kreditvergleich auch nur der effektive Jahreszins sinnvoll, da er auch einen Großteil der direkten Finanzierungsnebenkosten mit abbildet. Kreditinstitute sind nach §6 PangV verpflichtet, den effektiven Jahreszins bei Kreditangeboten stets mit anzugeben. Die Banken schreiben den Sollzins bei Baufinanzierungen im Regelfall für einen gewissen Zeitraum fest (gebundener Sollzins). Während dieser sogenannten Zinsbindung kann das Darlehen vom Kreditnehmer nicht ohne Weiteres gekündigt werden. Baufinanzierungen weisen oft hohe Kreditsummen und lange Laufzeiten auf. Aus diesem Grund kommt dem Sollzins als Kostenfaktor eine große Bedeutung zu, denn schon kleine Zinsunterschiede sorgen für große Differenzen bei den Kosten eines Baukredits.

Sollzinsbindung

Der Begriff Sollzinsbindung beschreibt die Zinsfestschreibung im Zuge einer Baufinanzierung. Der gebundene Sollzins bleibt über die gesamte Zinsbindungsfrist hinweg konstant und wird somit von der allgemeinen Marktentwicklung entkoppelt. Dies schafft Planungssicherheit für Kreditnehmer, erschwert jedoch während dieser Zeit auch die Kündigung einer Baufinanzierung. Gängige Zeiträume für die Sollzinsbindung liegen zwischen 5 und 25 Jahren. Bei einem niedrigen Zinsniveau sollten Kreditnehmer die Zinsbindung lieber etwas länger wählen, um möglichst lange von den günstigen Zinsen profitieren zu können. Kreditgeber verlangen in solchen Situationen allerdings geringe Zinsaufschläge bei langen Laufzeiten.

Sparphase

Als Sparphase wird der erste Teil der Nutzung eines Bausparvertrags bezeichnet. Nach dem Abschluss des Sparvertrags zahlt der Anleger zunächst regelmäßig oder einmalig Geld in den Bausparvertrag ein und erhält dafür eine Guthabenverzinsung. Ist ein gewisser Anteil der Bausparsumme zwischen (40 und 50%) angespart worden, erreicht der Bausparvertrag die Zuteilungsreife. Nach der Zuteilung beginnt die Darlehensphase, wenn der Bausparer das zugesagte Bauspardarlehen tatsächlich in Anspruch nimmt.

  • Stiftung Warentest - Finanztest. Im Test 21 Baufinanzierer. Dr. Klein belegte den 3. Platz mit der Note 2,2 (gut). Ausgabe März 2017

    Stiftung Warentest – Finanztest 2017

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