Baufinanzierungsbegriffe – Buchstabe T

Teilauszahlungszuschläge

Teilauszahlungszuschläge gehören zu den Nebenkosten einer Baufinanzierung. Sie fallen immer dann an, wenn ein Baukredit nicht sofort in der vollen Summe, sondern in Teilbeträgen abgerufen wird. Ein solcher Auszahlungsmodus ist vor allem beim Bau eines Hauses gegeben, weil Bauunternehmer in Tranchen je nach Baufortschritt bezahlt werden. Die Höhe der Teilzahlungszuschläge variiert je nach Anbieter, jedoch können sich die Zuschläge als deutlicher Kostenfaktor entpuppen. Beim Vergleich von Baufinanzierungen ist zu beachten, dass Teilrückzahlungszuschläge nicht im effektiven Jahreszins enthalten sind.

Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung ist immer dann nötig, wenn eine Immobilie in mehrere voneinander unabhängige Wohneinheiten mit jeweils unterschiedlichen Eigentümern aufgeteilt werden soll. Auf diese Weise lässt sich genau festlegen, welche Gebäudeteile zu welcher Eigentumswohnung gehören, was Gemeinschaftseigentum ist und an welchen Gebäudeteilen einzelne Wohnungsbesitzer Sondernutzungsrechte genießen. Die Teilungserklärung ermöglicht zudem die unabhängige Nutzung einzelner Wohnungen als Beleihungsobjekt. Sie sorgt beim Grundbuchamt dafür, dass für jede Wohnungseinheit ein eigenes Grundbuch angelegt wird.

Tilgung

Bei der Tilgung eines Darlehens handelt es sich um die Rückzahlung der Darlehenssumme. Neben der reinen Tilgung sind zudem noch die vereinbarten Zinsen zu zahlen. Im Bereich der herkömmlichen Baufinanzierungen lässt sich die Höhe der anfänglichen Tilgung durch den Kreditnehmer bestimmen. Je höher er die Tilgung wählt, desto höher fällt die Rückzahlungsrate aus. Im Gegenzug verkürzt sich die Laufzeit, was wiederum die Zinskosten erheblich senkt. Die Tilgung verändert sich bei jedoch Immobilienfinanzierungen, die als Annuitätendarlehen vergeben werden. Da die Rate immer gleich bleibt, jedoch Zinsen immer nur auf die jeweilige Restschuld fällig sind, erhöht sich der Tilgungsanteil innerhalb der Rückzahlung mit jedem Monat.

Tilgungsaussetzung

Im Bereich der Baufinanzierung spielt die Tilgungsaussetzung vor allem bei einem endfälligen Darlehen eine wichtige Rolle. Die Tilgung wird über die Laufzeit hinweg ausgesetzt und der Kreditnehmer zahlt zunächst lediglich die Zinsen. Zum Ende der Laufzeit löst der Darlehensnehmer den Baukredit mit einer großen Zahlung ab. Zu diesem Zweck wird nicht selten parallel eine Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag bespart, mit dessen Sparguthaben die Darlehenszahlung erfolgt.

Tilgungsfreie Jahre

Bei KfW-Förderdarlehen für eine Baufinanzierung oder eine energetische Sanierung werden in einigen Förderprogrammen Darlehen mit tilgungsfreien Jahren angeboten. Der Kreditnehmer kann also sofort über die Darlehenssumme verfügen, muss mit der Tilgung aber beispielsweise erst nach einer Dauer von 1-3 Jahren beginnen. Bis dahin begleicht er lediglich die anfallenden Zinsen. Tilgungsfreie Jahre sorgen also für etwas mehr Flexibilität zu Beginn einer Baufinanzierung, erhöhen jedoch auch die Zinskosten, da die Restschuld zunächst nicht abgetragen wird.

Tilgungsplan

Ein Tilgungsplan zeigt die wesentlichen Eckpunkte einer Baufinanzierung auf Basis ihrer Konditionen genau auf. Liegen also die Baufinanzierungssumme, die Höhe der Zinsen, die Laufzeit sowie die gewählte anfängliche Tilgung fest, können Kreditnehmer dem Tilgungsplan die errechneten Ergebnisse entnehmen. Diese bestehen in der die Höhe der Rückzahlungsrate, der jeweiligen Tilgungs- und Zinsanteile einzelner Jahre oder Monate sowie der Restschuld am Ende der Zinsbindung. Mit einem Tilgungsplan wird ein Baufinanzierungsvorhaben für den Darlehensnehmer also deutlich transparenter, weil er mit konkreten Zahlen für seine künftigen Kosten kalkulieren kann.

Tilgungssatz

Der Tilgungssatz beschreibt den prozentualen Anteil an der Darlehenssumme einer Baufinanzierung, den der Kreditnehmer regelmäßig tilgt. Er ist neben dem Zinssatz Teil der Kreditrate, die monatlich entrichtet wird. Da der Tilgungssatz jedoch wie auch Zinssätze üblicherweise jährlich berechnet wird, bildet eine einzelne Kreditrate nur einen entsprechenden Anteil ab. Innerhalb einer herkömmlichen Baufinanzierung (Annuitätendarlehen) steigt die Tilgung innerhalb der gleichbleibenden monatlichen Rate stetig an, weil die Zinsen jeweils nur auf die sinkende Restschuld fällig werden. Zu Beginn einer Immobilienfinanzierung wird deshalb auch nur die sogenannte anfängliche Tilgung festgelegt, die den Tilgungssatz für das erste Jahr bestimmt. Im weiteren Verlauf sorgt die Dynamik der sinkenden Zinszahlungen für eine Erhöhung der Tilgung.

Tilgungssurrogat

Als Tilgungssurrogat wird ein Tilgungsersatz (Surrogat= Ersatz) bezeichnet, der bei einem endfälligen Darlehen erforderlich ist. Bekannte Tilgungssurrogate im Bereich der Baufinanzierung sind Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder auch Bausparverträge. Zum Ende der Laufzeit wird mit dem angesparten Guthaben nebst den Zinsen der Baukredit abgelöst.

Treuhandzahlung

Eine Treuhandzahlung ist im Bereich der Baufinanzierung immer dann interessant, wenn ein Baudarlehen schon ausgezahlt werden soll, obwohl noch nicht alle Auflagen erfüllt sein. Dies ist zum Beispiel bei einer Verzögerung der Grundschuldeintragung der Fall. Die Bank zahlt den Baukredit in diesem Fall zunächst an einen Treuhänder (z.B. Notar) aus und dieser leitet das Geld erst dann weiter, wenn die Auflagen am Ende auch erfüllt wurden.

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